전세 구하실 때 순서를 이렇게 생각하시죠. 대출 얼마 나오는지 알아보고, 그다음에 계약한다.
그 순서가 안 됩니다.
보증을 신청하려면 이미 보증금의 5%를 낸 상태여야 하거든요. 돈이 먼저 나가고 심사가 나중이에요.
바쁘면 이것만
- 보증 신청 요건에 「보증금의 5% 이상을 지급한 세대주」가 들어 있어요 — 제출서류에도 계약금 영수증이 있습니다
- 그래서 순서가 뒤집힙니다 — 계약금을 걸어야 심사가 시작돼요
- 전세 3억이면 5%가 1,500만원 — 그 돈이 심사 끝날 때까지 묶입니다
- 🔴 한도는 「보증금의 80%」가 아니에요 — 세 가지를 계산해 가장 적은 금액이 한도입니다
- 🔴 소득이 낮으면 소득이 한도를 정합니다 — 보증금 크기와 무관하게요
- 계약 전에 예상 금액을 조회할 수 있어요 — 다만 「정확한 한도」가 아니라 대략입니다
- 계약서에 특약을 넣어 계약금을 돌려받은 판결이 있습니다 — 단 그 특약은 도장 찍기 전에만 넣을 수 있어요
- ⚠️ 이 글은 정보·교육·참고용이며, 실제 승인 여부와 한도는 보증기관과 은행이 개별 심사로 판단합니다
보증을 받으려면 이미 5%를 냈어야 합니다
한국주택금융공사의 일반전세자금보증 요건을 그대로 옮겨 볼게요.
임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것
그리고 제출서류 목록에는 이렇게 적혀 있어요.
확정일자부 임대차계약서, 계약금 등 지급 영수증
계약서와 영수증을 내야 심사가 시작된다는 뜻이죠. 계약을 안 한 상태에서는 신청 자체가 안 되는 구조예요.
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| 한국주택금융공사 일반전세자금보증 기준 | 흔히 생각하는 순서 | 실제 순서 |
|---|---|---|
| 1단계 | 한도를 알아본다 | 계약하고 계약금을 낸다 |
| 2단계 | 계약한다 | 보증을 신청한다 |
| 3단계 | 대출을 받는다 | 심사 결과가 나온다 |
| 내 돈이 나가는 시점 | 심사가 끝난 뒤 | 🔴 심사가 시작되기 전 |
여기서 문제가 생깁니다. 돈이 먼저 나가고 결과가 나중에 나오는 거죠.
그럼 얼마가 그렇게 묶이는 걸까요.
그래서 얼마가 묶이나요
지금 이러실 겁니다. 「5%면 얼마 안 되는 거 아냐?」 전세 3억으로 가정해 볼게요. 5%면 1,500만원이에요.
이 돈을 걸고 나서야 심사가 시작됩니다. 그리고 결과가 나올 때까지 그 돈은 내 손을 떠나 있어요.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 보증 신청 요건 | 5% | 임차보증금 기준 |
| 3억일 때의 5퍼센트 | 1,500만원 | 가정한 예시 |
| 심사 전에 확정된 한도 | 0원 | 알 수 없다 |
★ 여기 한정어를 같이 봐 주세요. 5%는 제도가 요구하는 최소선이에요. 실제 계약에서 계약금을 얼마로 정하는지는 당사자끼리 정하는 거라 다를 수 있습니다. 그리고 이 요건은 우리가 확인한 한국주택금융공사 일반전세자금보증 기준이에요. 상품에 따라 요건이 다를 수 있으니 「모든 전세대출이 그렇다」고 읽으시면 안 됩니다.
그럼 그렇게 걸고 나서 받는 한도는 어떻게 정해질까요.
한도는 「보증금의 80%」가 아닙니다
이게 가장 많이 어긋나는 지점이에요.
「보증금의 80%까지 나온다」는 말을 들으셨을 겁니다. 틀린 말은 아닌데 절반만 맞아요.
한도는 세 가지를 각각 계산해서 그중 가장 적은 금액으로 정해집니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 보증과목별 | 4억원에서 기존 보증잔액을 뺀 금액 |
| 2단계 | 소요자금별 | 임차보증금의 80퍼센트에서 기존 보증잔액을 뺀 금액 |
| 3단계 | 상환능력별 | 연간인정소득에서 연간부채상환 예상액을 뺀 금액 |
지금 이런 생각 드시죠. 「그래서 뭐가 문제인데?」
세 번째가 문제예요. 소득이 낮으면 소득이 한도를 정합니다. 보증금이 얼마든 상관없이요. 「3억의 80%면 2억 4천이겠네」로 계산하고 계약했는데, 막상 소득 기준에서 훨씬 적게 나오는 일이 여기서 생깁니다.
★ 그리고 80%라는 숫자가 두 군데 나오는데 서로 완전히 다른 겁니다. 위에서 말한 80%는 「보증금 대비 얼마까지 빌려주나」예요. 뉴스에 나오는 「전세대출 보증비율 80%」는 「은행이 떼일 위험을 보증기관이 얼마나 책임지나」로 전혀 다른 이야기입니다. 숫자가 같아서 섞이기 쉬우니 나눠서 보셔야 해요.
여기까지 읽으시면 답답하시죠. 「그럼 미리 알 방법은 없나?」 있습니다.
그럼 미리 알 방법이 없나요
있습니다. 계약 전에 예상 금액을 조회할 수 있어요.
한국주택금융공사 홈페이지에 예상 보증금액 조회가 있습니다. 임차보증금, 대출희망금액, 소득금액과 부채금액, 수도권 여부 같은 걸 넣으면 대략이 나와요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 임차보증금과 희망금액 | 얼마짜리 집에 얼마를 빌릴지 |
| 2단계 | 소득금액과 부채금액 | 세 번째 계산에 들어가는 값 |
| 3단계 | 수도권 여부와 보증구분 | 지역과 상품에 따라 달라진다 |
| 4단계 | 결과는 예상 금액 | 실제와 다를 수 있다 |
★ 다만 공사가 직접 이렇게 밝히고 있어요.
조회결과는 해당 보증의 요건을 갖춘 무주택자를 전제로 최소한의 정보로만 산출되므로 실제결과와 다를 수 있습니다.
그러니까 이건 「정확히 알아내는 도구」가 아니라 「대략을 미리 재 보는 도구」예요. 그래도 아무것도 모르고 계약금을 거는 것보다는 훨씬 낫습니다.
그런데 미리 재 봤는데도 심사에서 안 나올 수 있잖아요. 그때 계약금은 어떻게 될까요.
계약금은 돌려받을 수 있나요
여기서 조심해야 합니다. 계약금은 법적으로 해약금 성격을 갖거든요.
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
— 민법 제565조 제1항
즉 그냥 없던 일로 하자고 하면 낸 쪽이 포기하는 게 기본 구조예요.
그런데 특약이 있으면 달라진 사례가 있습니다.
서울남부지방법원 판결(2022나60248, 2023년 1월 19일 선고)에서 계약서에 이런 특약이 있었어요.
임차인이 안심전세대출 미발생 시 계약은 해제하고 계약금은 전액 반환한다
이 특약을 근거로 임차인이 계약금 1,875만원과 지연손해금을 돌려받았습니다.
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| 민법 제565조 제1항 · 서울남부지방법원 2022나60248 | 계약금의 성격 | 특약이 있었던 사례 |
|---|---|---|
| 기본 구조 | 낸 쪽이 포기하는 것 | — |
| 그 사건의 특약 | — | 대출 미발생 시 전액 반환 |
| 결과 | — | 1,875만원과 지연손해금 반환 |
★ 여기서 반대로 읽으시면 안 됩니다. 「특약이 없으면 무조건 못 돌려받는다」는 이야기가 아니에요. 그 판결은 특약이 있는 사안을 다뤘고, 특약이 없을 때 어떻게 되는지는 사안마다 다르게 판단됩니다. 이 글이 말할 수 있는 건 「특약이 있어 돌려받은 판결이 있다」까지예요.
그런데 그 특약, 언제까지 넣을 수 있을까요. 여러분이 생각하시는 것보다 훨씬 앞입니다.
되돌릴 수 없는 지점은 서명입니다
특약은 계약서를 쓰는 순간에만 넣을 수 있어요. 도장을 찍고 나면 그때부터는 상대방이 동의해 줘야 고칠 수 있습니다.
그러니까 되돌릴 수 없는 지점이 「대출 심사 결과가 나오는 날」이 아니라 「계약서에 서명하는 날」이에요. 많은 분들이 심사일을 고비로 생각하시는데, 실제로 선택지가 닫히는 건 그보다 훨씬 앞입니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 예상 금액을 조회해 본다 | 아직 다 열려 있다 |
| 계약서 작성 | 특약을 넣을 수 있는 마지막 순간 | 여기가 분기점 |
| 계약금 지급 | 보증 신청 요건을 채운다 | 돈이 먼저 나간다 |
| 보증 신청과 심사 | 결과를 기다린다 | 이때는 이미 늦다 |
여기까지가 고칠 수 있는 구간이에요. 그 뒤로는 상대방 동의가 필요합니다.
그럼 계약 전에 무엇을 확인해야 할까요. 요건을 한 번에 모아 봤어요.
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| 한국주택금융공사 일반전세자금보증 기준 | 요건 |
|---|---|
| 계약금 | 임차보증금의 5퍼센트 이상을 지급한 세대주 |
| 임차보증금 상한 | 7억원 이하 |
| 주택보유수 | 본인과 배우자 합산 1주택 이내 |
| 선순위채권 | 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격의 90퍼센트 이하 |
| 신청 시기 | 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 |
숫자만 봐도 확인할 게 다섯 가지죠. 계약 전에 하나씩 짚어 보시는 게 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약금은 보통 얼마나 내나요? A. 당사자끼리 정하는 것이라 정해진 값이 없습니다. 이 글에서 말한 5%는 「보통 이만큼 낸다」가 아니라 보증 신청 요건에 적힌 최소선이에요.
Q. 전세대출에도 DSR이 적용되나요? A. 적용 대상이 정해져 있습니다. 금융위원회 설명에 따르면 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용할 때 적용되고, 그때도 원금은 반영하지 않고 이자상환분만 반영합니다. 무주택 세입자에게 일반적으로 적용되는 이야기가 아니에요.
Q. 보증금이 얼마까지 되나요? A. 한국주택금융공사 일반전세자금보증 기준으로 임차보증금이 7억원 이하(서울·경기·인천 이외 지역은 5억원 이하)여야 합니다.
Q. 언제까지 신청해야 하나요? A. 신규 임대차계약이면 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내입니다.
Q. 집에 근저당이 많으면 안 되나요? A. 선순위채권과 임차보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 안 된다는 요건이 있습니다. 계약 전에 등기부를 확인하셔야 하는 이유예요.
정리하면
전세대출은 알아보고 계약하는 게 아니라, 계약금을 걸어야 심사가 시작되는 구조입니다. 보증 신청 요건에 「보증금의 5% 이상을 지급한 세대주」가 들어 있고 제출서류에 계약금 영수증이 있으니까요.
그리고 한도는 「보증금의 80%」가 아니라 세 가지 계산 중 가장 적은 금액입니다. 소득이 낮으면 소득이 한도를 정해요.
그래서 할 수 있는 게 둘입니다. 계약 전에 예상 금액을 조회해 대략을 재 보는 것, 그리고 계약서에 특약을 넣는 것. 특약은 도장을 찍기 전에만 넣을 수 있고요.
★ 오늘 확인하실 건 하나예요. 여러분이 지금 보고 계신 집, 계약서에 도장을 찍기 전인가요 후인가요? 아직 전이라면 선택지가 둘 다 살아 있습니다.
⚠️ 참고용 안내. 이 글은 2026년 8월 기준 한국주택금융공사 상품 안내, 금융위원회 공개자료, 민법 조문과 공개된 판결을 바탕으로 정리한 정보·교육용 자료입니다. 본문의 요건과 한도는 한국주택금융공사 일반전세자금보증을 기준으로 하며 다른 보증기관·상품은 조건이 다를 수 있습니다. 실제 승인 여부와 한도는 보증기관과 취급 은행이 개별 심사로 판단하고, 계약금 반환 여부는 계약 내용과 사안에 따라 달라집니다. 구체적인 사안은 취급 금융기관이나 전문가와 확인하시기 바랍니다.
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