청약 부정당첨 — 부모님 주소만 옮겨 올린 가점 최대 10점이, 당첨 취소와 10년까지의 청약 제한으로 돌아올 수 있습니다

부모님 두 분, 청약 가점으로 최대 10점입니다.

여러분이 아파트 청약을 준비 중이라면 이 숫자가 얼마나 큰지 아실 거예요. 그래서 「부모님 주소만 우리 집으로 옮겨 두자」는 이야기가 나오죠. 그런데 실제로 함께 살지 않으면서 주소만 옮겼다면, 그 10점은 국토교통부가 해마다 찾아내는 위장전입입니다.

2025년 상반기 국토부가 수사를 의뢰한 부정청약 의심 사례 252건 중 245건이 위장전입이었어요. 걸리면 당첨된 계약이 취소되고, 적발된 날부터 최대 10년 청약 자격이 막힙니다.

바쁘면 이것만 · 2026.10 기준

• 가점 — 청약 가점은 84점 만점이고, 그중 부양가족이 35점입니다. 1명 늘 때마다 5점이에요(주택공급에 관한 규칙 별표1)
• 부모님 조건 — 신청자가 세대주이고, 부모님이 최근 3년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 올라 있어야 부양가족으로 셉니다. 부모님 중 한 분이라도 집이 있으면 두 분 다 빠져요
• 🔴 걸리면 — 계약 취소(주택법 제65조②) · 적발일부터 최대 10년 입주자자격 제한(규칙 제56조) · 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금(이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지)
• 실제로 — 2021년~2025년 6월 수사 의뢰 1,669건 중 검찰 송치 665건, 그중 계약취소 완료 273건 · 전매로 취소가 어려운 55건은 전매차익의 3배까지 벌금 대상
• 분양권 매수자 — 부정당첨인 줄 모르고 산 사람은 소명하면 계약이 취소되지 않습니다(주택법 제65조⑥)

청약 부정당첨, 어떤 경우를 말하나요?

거짓이나 부정한 방법으로 아파트를 공급받는 것 전부입니다. 법 문장은 이렇습니다.

누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다. (주택법 제65조①)

여기서 「공급받게 하여서는」이라는 말이 중요해요. 당첨된 본인만이 아니라 그렇게 되도록 도운 사람도 같은 조항에 걸린다는 뜻이거든요. 같은 조항은 청약통장 같은 증서나 주택조합원 지위를 사고팔거나 알선하는 것도 막습니다. 전매제한 기간 안에 분양권을 사고파는 것은 제64조가 따로 막습니다.

국토부가 실제로 잡아낸 유형을 보면 한쪽으로 크게 쏠려 있습니다.

쉽게 말하면 이번 점검에서 수사 의뢰한 의심 사례 100건 중 97건이 주소 문제였던 셈입니다. 청약은 「어디에 사는가」와 「누구와 사는가」로 순위와 점수가 갈리는데, 둘 다 주민등록으로 확인하니까요.

그럼 가장 흔한 그 주소 옮기기는 왜 점수가 되는 걸까요?

부모님 주소를 옮기면 왜 가점이 오르나요?

부양가족 점수가 가점 84점 중 가장 큰 덩어리이기 때문입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점이에요.

무주택기간과 통장 가입기간은 주로 시간이 쌓여야 오릅니다. 반면 부양가족은 1명에 5점씩 오르는 칸입니다. 그래서 「주소만 옮기면」이라는 유혹이 생깁니다.

다만 법은 부모님을 아무렇게나 부양가족으로 쳐 주지 않습니다. 조건이 세 겹입니다.

바꿔 말하면 법이 원하는 건 3년 이상 실제로 한 세대로 살아온 가족입니다. 주소만 옮겨 3년을 채운 경우는 이 조건을 「서류로만」 맞춘 것이고, 국토부는 이를 위장전입으로 보고 수사를 의뢰해요.

물론 부모님을 모시고 실제로 함께 사는 가족이 점수를 받는 건 당연한 권리입니다. 오해하지 마세요. 이 글은 함께 사는 가족이 아니라 주소만 옮긴 경우에 대한 이야기예요.

국토부도 이 칸을 들여다보고 있습니다. 2026년 5월에는 「비현실적 대가족 만점통장」 당첨자를 43개 단지, 2.5만 세대에 걸쳐 전수조사한다고 발표했어요(6월 말 발표 예정이라 했지만, 그 결과 발표는 이 글을 쓰는 시점까지 찾지 못했습니다). 30세 이상 자녀의 동거 요건을 1년에서 3년으로 늘리는 개정도 4분기 시행 예정으로 추진 중입니다. 아직은 시행 전이에요.

그럼 걸리면 정확히 무엇을 잃을까요?

위장전입이 적발되면 어떻게 되나요?

계약 취소, 청약 자격 제한, 형사처벌이 문제됩니다. 각 조치의 근거와 절차는 서로 다릅니다.

첫째, 계약 취소입니다. 주택법 제65조②는 부정한 방법으로 공급받은 사람에 대해 신청 지위를 무효로 하거나 이미 맺은 공급계약을 「취소하여야 한다」고 적었어요. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」로 적혀 있습니다.

둘째, 최대 10년 청약 제한입니다. 규칙 제56조는 입주자자격 제한을 「위반한 행위를 적발한 날부터 10년까지」로 정했어요. 지금 조문에는 지역이나 유형에 따른 구분이 없어요.

셋째, 형사처벌입니다. 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이고, 그 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 이익의 3배까지 벌금을 매길 수 있어요(주택법 제101조).

여러분 상황으로 치면 이렇습니다. 10점을 얻으려다 당첨된 집을 잃고, 그 뒤 10년 동안 다른 청약 기회까지 닫힐 수 있다는 뜻이에요. 무주택기간과 통장 가입기간으로 쌓은 점수도 그 사이엔 쓸 데가 없어지는 셈입니다.

돈은 어떻게 될까요? 국토부는 보도자료·설명자료에서 부정청약에 「형사처벌, 계약취소 및 계약금 몰수, 청약제한」 조치를 한다고 밝혔습니다. 법 조문(주택법 제65조③·시행령 제74조②)은 당첨자가 낸 입주금 등을 계산해 사업주체가 지급하고 집을 가져오는 구조로 적혀 있어요. 입주금과 융자금 상환 원금에 그 합계의 생산자물가상승률만큼을 더하고 감가상각비를 뺀 금액입니다. 이 계산이 모든 취소 때 자동으로 돌려받는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 실제로 손에 돌아오는 금액은 계약 조건과 사정마다 달라질 수 있습니다.

그런데 적발된 사례가 정말 다 취소까지 갈까요?

적발되면 실제로 계약이 다 취소되나요?

아닙니다. 수사·재판·소송 단계에서 갈래가 나뉩니다. 국토부가 2026년 10월 낸 설명자료를 보면 숫자가 이렇습니다.

5년 가까이 1,669건을 수사 의뢰했고, 그중 계약취소가 끝난 건 273건입니다. 재판이나 소송이 진행 중인 것도 294건입니다.

이걸 「걸려도 괜찮다」로 읽으면 안 됩니다. 55건은 설명자료에서 제3자 전매로 계약 취소가 곤란한 사례로 분류됐어요. 전매했다는 사실 자체가 취소를 면하는 요건은 아닙니다. 그리고 이런 경우에도 국토부는 형사처벌 때 「부당이익금(전매차익)의 3배까지 벌금」을 부과한다고 밝혔습니다.

점검도 세지고 있습니다. 반기마다 적발된 건수를 보면 들쭉날쭉하지만 100~400건 안팎이 이어집니다.

국토부는 2026년부터 현장점검 인력을 8명에서 15명으로 늘리고, 단지별 점검 기간도 1일에서 3~5일로 늘렸다고 밝혔습니다. 2026년 10월에는 청약통장 불법거래와 전매 브로커 등 39명이 검거됐다는 발표도 있었습니다. 통장을 3,000만~5,000만 원에 사들였다고 합니다.

그럼 반대편에 선 사람, 그러니까 이런 분양권을 모르고 산 사람은 어떻게 될까요?

분양권을 샀는데 앞 사람이 부정당첨이었다면?

모르고 샀다는 걸 소명하면 계약은 취소되지 않습니다. 2021년 3월 신설된 주택법 제65조⑥이에요.

다만 「몰랐다」고 말하는 것만으로는 안 됩니다. 시행령 제74조의2가 정한 절차를 따라야 해요. 시장·군수·구청장에게 해당 교란 행위와 관련이 없다는 확인을 받아야 하고, 소명 요구를 받은 날부터 1개월 안에 서류를 내야 합니다.

그러니까 분양권을 살 때 받은 거래계약서, 부동산거래 신고필증, 대금을 보낸 기록이 곧 내 계약을 지키는 증거가 되는 셈입니다.

사업주체는 계약을 취소하려면 그 사실을 국토부와 지위를 가진 사람에게 미리 알려야 합니다(제65조⑦). 이런 통지를 받았다면 기한부터 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 부모님이 실제로 우리 집에 사시는데, 주소를 옮긴 지 2년이면요? A. 부양가족으로 인정되려면 입주자모집공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 올라 있어야 합니다. 실제로 함께 살더라도 3년이 안 됐다면 그 공고에선 부양가족으로 셀 수 없어요. 신청자가 세대주인지, 부모님 두 분이 모두 무주택인지도 함께 확인하세요.

Q. 위장전입으로 걸리면 청약은 정확히 몇 년 막히나요? A. 주택공급에 관한 규칙 제56조는 「적발한 날부터 10년까지」로 정했습니다. 주택법 제65조⑤도 「10년의 범위에서」 제한할 수 있다고 적었어요. 기준일이 당첨일이 아니라 적발한 날이라는 점을 기억하세요.

Q. 이미 판 분양권이면 처벌을 피하나요? A. 아닙니다. 계약 취소가 어려워도 형사처벌은 남고, 국토부는 이 경우 전매차익의 3배까지 벌금을 부과한다고 밝혔습니다. 주택법 제101조도 이익의 3배가 3천만 원을 넘으면 그 3배까지 벌금을 매길 수 있게 했어요.

Q. 해외에 오래 나가 있었는데 거주기간은 어떻게 세나요? A. 거주기간 우선공급에서 국외에 계속 90일을 넘게 있었거나 1년에 183일을 넘게 있었다면 그 기간은 국내 거주로 보지 않습니다(규칙 제4조⑦). 수도권 투기과열지구는 해당 지역 2년 이상 거주자에게 우선공급해요(제4조⑤). 신청자만 생업 때문에 국외에 있는 경우는 예외가 있으니(제4조⑧) 해당되면 모집공고와 청약홈에서 확인하세요.

그래서, 청약 넣기 전에 무엇을 확인할까요?

청약 가점 10점은 크게 느껴지지만, 주소만 옮긴 10점은 당첨 취소와 최대 10년 청약 제한으로 돌아올 수 있습니다. 1970년대 압구정 현대아파트는 연줄을 타고 집이 갔다는 사실이 기사로 알려지며 큰 사건이 됐죠. 지금은 국토부가 반기마다 단지를 돌며 주민등록을 맞춰 봅니다.

여러분의 청약 가점표에 부모님을 부양가족으로 넣었다면, 실제로 함께 살며 최근 3년 이상 같은 세대별 주민등록표에 올라 있나요? 오늘 딱 하나만 한다면, 청약홈에서 가점을 다시 계산해 보세요. 한 칸이라도 애매하면 그 점수를 빼고 넣을 수 있는 단지를 고르는 편이 안전합니다.

통장 납입액을 어떻게 맞출지 고민 중이라면 청약통장 25만 원 인정액 이야기도 함께 보세요. 당첨 뒤 중도금·잔금 대출을 갚아 나갈 돈은 대출 이자 계산기로 미리 뽑아 두면 자금 계획이 또렷해집니다. 분양 면적이 몇 평인지는 평수 계산기로 바로 바꿔 볼 수 있어요.

※ 이 글은 정보·교육·참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 주택법(2026.9.8 시행)·같은 법 시행령·주택공급에 관한 규칙(2026.6.15 시행)과 국토교통부 보도자료(2025.12.1·2026.5.11)·설명자료(2026.10.5)·국무조정실 부동산 불법행위 대응협의회 발표(2026.10.14)를 근거로 2026년 10월 기준으로 정리했고, 제도와 수치는 바뀔 수 있습니다. 개별 사안은 청약홈·관할 지자체나 변호사에게 확인하세요.