청약통장 월 납입 인정액이 10만 원에서 25만 원으로 올랐습니다.
그런데 여러분이 노리는 집이 어디냐에 따라, 늘린 15만 원이 줄 세우는 자리에서는 한 점도 안 붙습니다.
민영주택 아파트만 보고 계신다면 그렇습니다. 그쪽은 저축총액이라는 잣대를 아예 안 쓰거든요.
바쁘면 이것만 (2026.08 기준)
- 월 25만 원은 「국민주택 저축총액」 전용 잣대입니다 — 주택공급에 관한 규칙 제10조 제5항 제1호가 「제27조에 따른 저축총액」이라고 조문 번호로 못박았고, 제27조가 국민주택입니다
- 🔴 민영주택은 「경쟁」에서 금액을 안 봅니다 — 1순위가 되려면 예치기준금액은 채워야 하지만, 경쟁이 붙었을 때 쓰는 가점 항목은 무주택기간·부양가족수·가입 「기간」 셋뿐이고 금액 칸이 없습니다
- 🔴 숫자 셋을 섞지 마세요 — 통장에 넣는 한도는 월 50만 원(다만 잔액이 1,500만 원 미만이면 그걸 넘겨 1,500만 원까지 한 번에 예치할 수 있어요), 순위에 인정되는 한도는 월 25만 원, 소득공제 한도는 연 300만 원입니다
- 🔴 25만 원 인정은 2024년 11월 회차부터입니다. 소급되지 않아요 — 2026년 8월까지 인정된 건 최대 22회차·550만 원
- 40㎡ 이하 공공분양은 「납입횟수」로 줄 세웁니다 — 10만 원을 넣든 25만 원을 넣든 1회는 1회예요
- 소득공제 300만 원은 돌려받는 돈이 아닙니다 — 300만 원 × 40% = 최대 120만 원을 소득에서 빼주는 것이고, 절세액은 내 세율만큼입니다
- ⚠️ 5년 안에 해지하거나 85㎡ 초과 주택에 당첨되면 6%가 추징됩니다
월 25만 원, 어디에 쓰이는 숫자인가요?
공공분양 당첨 순위를 정할 때만 쓰입니다.
조문이 스스로 그렇게 적어 놨어요. 주택공급에 관한 규칙 제10조 제5항 제1호는 이렇게 시작합니다.
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제27조에 따른 저축총액은 각 호에서 정한 기준에 따라 산정한다.
1. 월납입금이 25만원을 초과한 경우: 해당 월납입금을 25만원으로 산정한다.
쉽게 말하면 이런 겁니다. 이 25만 원은 「청약통장 전체의 규칙」이 아니라 제27조라는 방 안에서만 통하는 규칙이에요.
그 제27조가 국민주택의 일반공급입니다. LH·SH가 짓는 공공분양이죠.
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| 무엇을 보나 | 국민주택·공공분양 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 줄 세우는 기준 | 저축총액·납입횟수 | 가입기간·예치기준금액 |
| 월 납입액을 늘리면 | 저축총액이 늘어남 | 가점엔 무관 |
| 인정 상한 | 월 25만 원 | 없음 |
| 근거 조문 | 제27조 제2항 | 제28조 제1항 |
그럼 오른쪽, 우리가 흔히 아파트라고 부르는 민영주택은 왜 사정이 다를까요.
민영주택은 왜 25만 원이 소용없나요?
민영주택 조문에는 「저축총액」이라는 낱말이 한 번도 안 나오기 때문입니다.
제28조가 정한 1순위 요건은 사는 곳이 규제지역이냐 아니냐로 갈립니다.
규제지역이 아니면 두 가지예요. 가입하고 일정 기간이 지날 것, 그리고 별표 2의 예치기준금액을 납입했을 것.
투기과열지구·청약과열지역이면 네 가지입니다. 가입 2년과 예치기준금액에 더해 세대주일 것, 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자가 된 사람의 세대에 속하지 않을 것, 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것이 붙어요.
그리고 2026년 8월 현재 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구이자 청약과열지역입니다. 서울에 사시면 「수도권 1년」이 아니라 여기에 해당한다는 뜻이에요.
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| 1순위 요건 | 규제지역이 아니면 | 투기과열·청약과열 |
|---|---|---|
| 가입기간 | 수도권 1년·그 밖 6개월 | 2년 |
| 예치기준금액 | 채워야 함 | 채워야 함 |
| 세대주여야 하나 | 안 봄 | 그렇습니다 |
| 5년 내 당첨 이력 | 안 봄 | 세대에 없어야 함 |
| 2주택 이상 소유 | 안 봄 | 세대에 없어야 함 |
그럼 경쟁이 붙으면 뭘로 가릴까요. 가점제입니다. 그 항목이 셋인데요.
무주택기간, 부양가족수, 그리고 주택청약종합저축 가입기간입니다. 금액이 없습니다.
별표 1이 아예 못박아 뒀어요 — 가입기간을 셀 때는 “주택청약종합저축의 종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다”고요.
바꿔 말하면, 민영주택만 노리는 분에게 월 25만 원은 가점을 1점도 못 올리는 돈입니다. 다만 예치기준금액을 아직 못 채우셨다면, 그 15만 원이 잔액을 채우는 속도는 앞당깁니다.
여기까지 읽으시면 이런 생각이 드실 거예요. 「그럼 나는 지금까지 헛돈을 넣은 건가?」
아닙니다. 오해하지 마세요. 이건 25만 원이 손해라는 이야기가 아닙니다. 그 돈은 사라지지 않고 통장에 그대로 있고, 뒤에서 볼 소득공제와 예치금 채우기에는 그대로 값을 합니다.
다만 「가점」이라는 칸에서는 0점이라는 뜻이에요. 그 칸을 올리려고 자동이체를 25만 원으로 바꿨다면, 무엇을 사는 돈인지 다시 볼 필요가 있습니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 넣는 한도 | 50만 원 | 월 2만~50만 |
| 인정 한도 | 25만 원 | 국민주택만 |
| 소득공제 한도 | 300만 원 | 연 납입 기준 |
금액을 안 본다면, 민영주택은 대체 무엇을 보고 줄을 세울까요.
그럼 민영주택은 뭘 보나요?
입주자모집공고일 현재 통장 잔액이 예치기준금액에 도달했는지를 봅니다.
매달 나눠 넣을 필요가 없어요. 공고일에 그 금액이 들어 있으면 됩니다.
잔액이 1,500만 원 미만이면 월 50만 원을 넘겨 1,500만 원까지 한 번에 예치할 수 있습니다. 그래서 예치기준금액은 공고 전에 몰아서 채워도 됩니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 통장 가입 | 가입일이 기준 |
| 2단계 | 기간 경과 | 수도권 1년 |
| 3단계 | 예치금 도달 | 공고일 잔액 |
| 4단계 | 1순위 | 경쟁은 가점제로 |
그럼 그 예치기준금액이 얼마냐, 이게 지역과 면적으로 갈립니다.
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| 청약할 수 있는 전용면적 | 특별시·부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 특별시·광역시 제외 |
|---|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102㎡ 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135㎡ 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
표를 읽을 때 세 군데를 조심하셔야 해요.
첫째, 왼쪽 열은 「공급받을 수 있는 주택의 전용면적」입니다. 600만 원을 넣으면 102㎡ 이하 전부에 청약할 수 있다는 뜻이지, 85㎡를 넘는 구간의 값이 아닙니다. 맨 아래 「모든 면적 1,500만 원」이 있는 이유가 이거예요.
둘째, 「그 밖의 광역시」는 인천·대구·대전·광주·울산 다섯 곳뿐입니다. 세종시와 제주도는 특별시도 광역시도 아니라서 맨 오른쪽 칸입니다. 여기를 광역시로 오해하면 250만 원을 넣고 300만 원이 필요한 줄 알게 됩니다.
셋째, 지역은 「분양 단지가 어디냐」가 아니라 「내 주민등록이 어디냐」입니다. 그래서 대구에 살다 서울로 이사했다면, 250만 원짜리 통장에 50만 원을 더 채워야 서울 기준 300만 원이 됩니다. 이사하고 그대로 청약했다가 부적격이 나는 자리예요.
여기까지가 민영주택 쪽 계산입니다. 그럼 공공분양 쪽으로 돌아가서, 내 통장엔 지금 얼마가 인정돼 있을까요.
내 통장엔 지금 얼마가 인정돼 있을까요?
생각보다 적습니다. 25만 원 인정은 소급되지 않거든요.
25만 원으로 올라간 날은 2024년 11월 1일입니다. 국토교통부령 제1391호 부칙이 이 조항만 따로 떼어 그날부터 시행한다고 정했어요.
그 전 회차는 그대로 10만 원까지만 인정됩니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 2024년 10월까지 | 월 10만 원까지 인정 | 그 전 회차는 그대로 |
| 2024년 11월 | 월 25만 원으로 상향 | 국토교통부령 제1391호 |
| 2026년 8월 | 22회차째 | 최대 550만 원까지 인정 |
2019년부터 부어 온 분이라도 25만 원이 인정된 기간은 최대 22회차·550만 원이에요.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 25만 원 인정 회차 | 22회 | 2024년 11월부터 |
| 그 기간 최대 인정액 | 550만 원 | 22회분 |
| 그 이전 회차 상한 | 10만 원 | 소급 안 됨 |
★ 회차별로 상한이 갈린다는 이 설명 자체는 조문 문장이 아니라 청약홈과 은행의 실무 안내에 있는 내용입니다. 부칙은 「11월 1일 전에 선납한 금액에는 새 기준을 적용하고, 그 전에 연체한 금액을 11월 1일 이후에 내면 종전 기준을 적용한다」고 두 경우를 따로 정해 뒀는데, 어느 쪽이든 11월 1일 이전 회차가 25만 원으로 올라가지는 않습니다.
그래도 앞으로 넣을 회차는 25만 원으로 셉니다. 그 차이가 10년이면 얼마나 될까요.
10만 원과 25만 원, 10년이면 얼마나 벌어지나요?
1,800만 원입니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 월 25만 원 | 120회 납입 | 3,000만원 |
| 월 10만 원 | 120회 납입 | 1,200만원 |
시간으로 바꿔 보면 더 와닿습니다. 같은 1,500만 원을 모으는 데 걸리는 시간이 이렇게 갈려요.
월 25만 원이면 60개월, 딱 5년.
월 10만 원이면 150개월, 12년 6개월.
7년 6개월입니다. 서른둘에 시작한 사람이 서른일곱에 줄을 서느냐, 마흔다섯 무렵에 서느냐의 차이죠.
다만 당첨에 필요한 저축총액은 지역·단지마다 크게 다릅니다. 1,500만 원은 목표선이 아니라 두 금액의 속도를 견주려고 잡은 기준일 뿐이에요.
다만 이 표는 앞으로의 이야기라는 걸 다시 짚습니다. 위에서 봤듯 2024년 10월 이전 회차는 10만 원까지만 인정되니까요. 「25만 원 넣으면 10년 뒤 3,000만 원」은 2024년 11월 이후 시작한 분에게 성립합니다.
그리고 40㎡ 이하 공공분양은 이 계산이 통째로 무의미합니다. 제27조 제2항 제2호가 40㎡ 이하는 「납입횟수가 많은 자」로 줄 세우거든요. 10만 원을 넣든 25만 원을 넣든 1회는 1회입니다.
소득공제 300만 원은 300만 원을 돌려받는다는 뜻인가요?
아닙니다. 최대 120만 원을 소득에서 빼주는 것이고, 실제 절세액은 그보다 훨씬 작습니다.
그럼 얼마냐고요? 순서를 그대로 따라가 보면 나옵니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 연 300만 원 | 납입 한도 |
| 2단계 | 40% 공제 | 최대 120만 원 |
| 3단계 | 소득에서 차감 | 과세표준 감소 |
| 4단계 | 절세액 | 내 세율만큼 |
세율 15% 구간이라면 120만 원 × 15% = 18만 원쯤이에요. 나쁘지 않지만 「300만 원 환급」과는 자릿수가 다르죠.
게다가 이 공제는 문 네 개를 다 통과한 사람만 받습니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 총급여 7천 이하 | 일용직 제외 |
| 2단계 | 무주택 세대주 | 배우자도 포함 |
| 3단계 | 무주택확인서 | 2월 말까지 |
| 4단계 | 5년 유지 | 해지 시 추징 |
- 총급여 7,000만 원 이하 근로소득자여야 합니다(일용근로자는 제외) — 사업소득자·프리랜서는 0원이에요
- 무주택 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자여야 합니다 (배우자까지 넓힌 건 2025년 납입분부터)
- 다음 해 2월 말까지 은행에 무주택확인서를 내야 합니다 — 안 내면 0원입니다
- 주택임차차입금 원리금상환 공제와 합쳐 연 400만 원이 한도입니다
여기서 하나 더. 소득공제를 받은 뒤 가입 5년 안에 해지하거나 85㎡를 넘는 주택에 당첨되면, 소득공제를 받은 납입액(연 300만 원 한도) 누계의 6%가 추징됩니다(제87조 제7항·지방소득세 별도). 「일단 넣고 보자」로 접근하면 안 되는 이유죠.
관련해서 연말정산에서 올해 달라진 점도 함께 보시면 공제 항목끼리 어떻게 물리는지 잡히실 거예요.
그런데 이 소득공제, 원래는 작년 말로 끝날 예정이었어요.
2026년 달력에 적어 둘 세 날짜
가장 급한 건 9월 30일입니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 1월 1일 | 소득공제 일몰 3년 연장 | 2028년 12월 31일 납입분까지 |
| 6월 15일 | 민영주택 신생아 특별공급 신설 | 85㎡ 이하 건설량의 10% 범위 |
| 9월 30일 | 청약예금·부금·저축 전환 마감 | 세 통장 모두 그날까지입니다 |
1월 1일 — 2025년 말로 끝날 예정이던 소득공제가 2028년 12월 31일 납입분까지로 3년 늘었습니다. 청년우대형 이자소득 비과세의 가입 기한도 같이 갔고요.
6월 15일 — 민영주택에도 신생아 특별공급이 생겼습니다. 85㎡ 이하 건설량의 10% 범위입니다.
9월 30일 — 청약예금·청약부금·청약저축을 주택청약종합저축으로 바꾸는 기한입니다. 주택도시기금이 「2024년 10월 1일부터 2026년 9월 30일까지 한시 운영」이라고 못박아 둔 제도예요. 청약예금·부금은 민영주택만, 청약저축은 국민주택만 청약할 수 있는데 종합저축으로 바꾸면 양쪽이 다 열립니다. 다만 바꾼다고 실적이 그대로 넘어오는 건 아니에요 — 청약예금·부금에서 바꾸면 국민주택 쪽 가입기간과 납입 인정금액은 전환한 날부터 새로 셉니다. 2026년 7월 말 기준 청약예금 70만 1,707좌, 청약부금 11만 8,857좌, 청약저축 28만 9,469좌가 남아 있습니다.
날짜는 이렇게 셋인데, 정작 매달 얼마를 넣을지는 아직 안 정해졌죠.
그래서 저는 얼마를 넣어야 할까요?
「어느 집을 볼 것이냐」가 정합니다. 금액이 먼저가 아니에요.
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| 내 상황 | 순위에서의 값 | 소득공제에서의 값 |
|---|---|---|
| 공공분양을 노린다 | 그대로 순위가 됨 | 근로자면 대상 |
| 40㎡ 이하만 본다 | 횟수로 세니 무관 | 근로자면 대상 |
| 민영주택만 본다 | 가점엔 0점 | 근로자면 대상 |
| 프리랜서·7천만 초과 | 위 세 줄과 같음 | 0원 |
여기서 「근로자」는 총급여 7,000만 원 이하 근로소득자를 말합니다. 그 선을 넘으면 소득공제 쪽 값은 0원이니, 순위만 놓고 판단하시면 돼요.
그럼 민영주택만 볼 거면 10만 원으로 줄여도 되지 않냐고 물으실 수 있어요. 저도 그 계산이 자연스럽다고 봅니다. 다만 두 가지는 남습니다. 예치기준금액은 어차피 채워야 하고, 소득공제 요건에 드는 근로자라면 25만 원까지가 공제 대상이거든요.
물론 지금 어느 쪽에 청약할지 못 정하는 게 보통입니다. 그럴 땐 금액보다 가입일을 지키세요. 가점제에서 값을 하는 건 금액이 아니라 기간이고, 그 기간은 되돌릴 수가 없으니까요.
자주 묻는 질문
Q. 월 50만 원을 넣으면 25만 원씩 두 달로 인정되나요? 그냥 넣으면 아닙니다. 그 회차 인정액은 25만 원이고 넘긴 25만 원은 예치금으로 남아요. 다만 입금할 때 선납으로 지정하면 넘긴 금액을 다음 회차 몫으로 미리 낸 것으로 처리할 수 있고(최대 24회차분), 그 회차의 약정납입일이 지나면 25만 원으로 인정됩니다. 주택도시기금 상품안내가 “한번 입금된 금액과 회차는 정정이 불가”하다고 적어 둔 만큼 넣는 그 자리에서 분할입금 여부를 밝혀야 합니다. 예치금으로 남은 돈은 민영주택 예치기준금액을 채우는 데 그대로 쓰입니다.
Q. 청년주택드림 청약통장은 월 100만 원까지 넣을 수 있다던데요? 맞습니다. 이 통장은 월 2만 원 이상 100만 원 이하로 납입합니다. 다만 주택도시기금 가이드라인이 직접 적어 뒀어요 — “국민주택에 청약하는 경우 회차별 입금액이 25만원 이상일 경우 최대 25만원까지만 인정”됩니다. 넣는 한도와 인정 한도가 다른 건 여기서도 똑같습니다.
Q. 미성년자 때 넣은 것도 다 인정되나요? 국민주택은 60회분까지, 민영주택 가점의 가입기간은 5년까지 인정됩니다. 단위가 다르니 「5년 인정」 한마디로 뭉뚱그리면 국민주택 쪽이 틀려요. 시행일은 2024년 7월 1일입니다(2024년 1월 1일은 횟수를 나눠 세는 계산 기준선이고, 규정이 효력을 갖는 날은 7월 1일이에요).
Q. 청약에 당첨되면 대출은 얼마나 나오나요? 그건 통장이 아니라 소득·집값·규제지역이 정합니다. 같은 소득이라도 지역에 따라 한도가 크게 갈리는데, 스트레스 DSR이 한도를 어떻게 깎는지를 먼저 보시면 순서가 잡히실 거예요.
정리하며
청약통장은 하나인데, 그 통장을 읽는 기준이 둘입니다.
공공분양은 얼마를 넣었나를 보고, 민영주택은 예치기준금액을 채운 뒤 언제부터 갖고 있었나를 봅니다. 25만 원이라는 숫자는 앞쪽 기준에서만 보이는 눈금이고요.
그래서 자동이체 금액을 정하기 전에 물어야 할 건 「얼마가 유리한가」가 아니라 「나는 어느 줄에 설 것인가」입니다.
여러분 통장의 자동이체는 지금 얼마로 걸려 있나요? 그 금액을 정할 때 공공분양과 민영주택 중 어느 쪽을 떠올리셨는지 한 번만 되짚어 보세요. 복리 계산기에 매달 넣는 금액과 기간을 넣어 보시면, 그 돈이 몇 년 뒤 얼마가 되는지는 30초면 나옵니다.
이 글은 정보·교육·참고용이며 투자자문이 아닙니다. 2026년 8월 기준이며 법령·고시는 바뀔 수 있으니, 실제 청약 전에는 청약홈 공고문과 가입 은행 안내를 반드시 확인하세요.
출처
- 법제처 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」(시행 2026.6.15·국토교통부령 제1592호) 제9조·제10조·제27조·제28조·별표 1·별표 2
- 국토교통부령 제1391호(2024.9.30) 부칙 제1조·제4조 / 국토교통부령 제1287호(2023.12.20) 부칙 제1조·제3조
- 법제처 「조세특례제한법」(시행 2026.7.1) 제87조 제2항·제3항·제7항 / 법률 제21223호(2025.12.23) 부칙 제1조
- 주택도시기금 「청년주택드림 청약통장 가이드라인」(2026.6.30 기준)
- 한국부동산원 청약홈 「청약통장 가입현황 — 전체 현황」·「규제지역정보」(2026.7.31 기준·2026.8.17 조회)
- 주택도시기금 「주택청약종합저축상품」 상품안내 · 「청약예금·청약부금 등 주택청약종합저축 전환」 제도안내
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