보증금 3천만 원짜리 가게입니다. 그런데 법은 이 가게를 1억 원짜리 계약으로 봅니다.
월세 70만 원에 100을 곱해 보증금에 더하기 때문이에요. 이렇게 셈한 1억 원은 건물이 경매로 넘어갈 때 맨 앞에서 일정액을 먼저 돌려받는 기준(서울 6,500만 원 이하)을 전국 어디서도 넘습니다.
보증금은 작아도 월세가 크면, 법이 보는 숫자는 커집니다. 여러분 가게 계약서, 월세에 100을 곱해 보셨나요?
바쁘면 이것만 · 2026.10 기준
- 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조②③이 정한 셈법입니다
- 지역별 기준 — 서울 9억 원 · 과밀억제권역(서울 제외)·부산 6억 9천만 원 · 광역시 등 5억 4천만 원 · 그 밖 3억 7천만 원(시행령 제2조①). 넘으면 이 법의 일부 보호만 남습니다
- 넘으면 빠지는 것 — 확정일자로 순서대로 돌려받는 우선변제(제5조), 월세·보증금 인상 5% 상한(제11조·시행령 제4조)은 기준을 넘는 계약에 적용한다는 목록(법 제2조③)에 없습니다
- 넘어도 남는 것 — 대항력(제3조), 계약갱신요구권 10년(제10조①②), 권리금 회수기회(제10조의4) 등은 기준을 넘어도 적용됩니다(법 제2조③)
- 맨 앞에서 받는 몫(최우선변제)은 따로 또 한 줄 — 환산보증금이 서울 6,500만 원 이하 등 지역 기준 이하일 때만, 서울이면 2,200만 원까지 다른 담보권자보다 먼저 받습니다(시행령 제6조·제7조)
- 확정일자는 관할 세무서 — 상가건물 소재지 관할 세무서장이 줍니다(법 제4조①). 사업자등록 신청과 함께 낼 수 있어요
1991년 교촌 첫 가게의 계약, 지금이라면 어떻게 볼까요?
같은 숫자로 오늘 계약하면 환산보증금은 5,500만 원입니다. 법의 보호는 받지만, 맨 앞줄에서 먼저 받는 몫에서는 빠집니다.
교촌치킨 권원강 회장의 첫 가게는 1991년 경북 구미의 열 평 남짓한 상가였습니다. 매일신문 기사는 그 가게를 보증금 1,500만 원에 월세 40만 원으로 얻었다고 적어요(기자 서술).
그때는 상가 세입자를 따로 지켜 주는 법이 없었습니다. 상가건물 임대차보호법은 2001년 12월에 만들어져 2002년 11월 1일부터 시행됐거든요.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 1991 | 구미 첫 가게 계약 | 보증금 1,500만 · 월세 40만 |
| 2001.12.29 | 법 제정 공포 | 상가 세입자 보호 |
| 2002.11.1 | 법 시행 | 이날부터 적용 |
| 2018.10.16 | 갱신요구 10년 | 종전보다 길어짐 |
| 2019.4.2 | 지역 기준 지금 값 | 서울 9억 |
같은 숫자를 오늘 셈법에 넣어 보면 이렇습니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 보증금 | 1,500만 원 | 계약서 숫자 |
| 월세 40만 × 100 | 4,000만 원 | 환산한 몫 |
| 환산보증금 | 5,500만 원 | 법이 보는 숫자 |
구미시는 시행령 제2조의 이름 목록에 없어 그 밖의 지역에 듭니다. 기준이 3억 7천만 원이니 5,500만 원은 넉넉히 보호 범위 안이에요.
그런데 같은 구미에서, 맨 앞줄에서 먼저 받는 기준(시행령 제6조)은 3,000만 원 이하입니다. 5,500만 원은 그 선을 넘어요. 쉽게 말하면, 법의 울타리 안에는 있는데 맨 앞줄 번호표는 못 받는 셈입니다.
그럼 이 「법이 보는 숫자」는 정확히 어떻게 셀까요?
상가 환산보증금, 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세 × 100을 더합니다. 월세는 한 달 치를 씁니다.
시행령 제2조는 이렇게 적어요.
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.
— 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조
조문 속 「차임」은 월세를 말하고, 「1분의 100」은 100배라는 뜻입니다. 국세청 홈택스의 확정일자 신청 안내도 「환산보증금은 보증금 + (월차임×100) 으로 계산합니다」라고 적어요.
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| 계약 조건 | 월세 × 100 | 환산보증금 |
|---|---|---|
| 보증금 1,500만 · 월세 40만 | 4,000만 | 5,500만 |
| 보증금 3,000만 · 월세 70만 | 7,000만 | 1억 |
| 보증금 5,000만 · 월세 400만 | 4억 | 4억 5,000만 |
세 번째 줄을 보세요. 보증금은 5,000만 원인데 법이 보는 숫자는 4억 5,000만 원입니다. 여러분 가게로 치면, 월세 1만 원이 오를 때마다 환산보증금은 100만 원씩 커지는 거예요.
이 숫자가 커지면 무엇이 달라질까요?
환산보증금이 지역 기준을 넘으면 무엇이 빠지나요?
확정일자로 순서대로 돌려받는 권리와 월세 인상 5% 상한이 빠집니다. 대항력·계약갱신 10년·권리금 보호는 남아요.
먼저 기준선입니다. 시행령 제2조①은 지역을 넷으로 나눠요.
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| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역 · 부산 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시 · 세종 · 파주 · 화성 · 안산 · 용인 · 김포 · 경기 광주 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
과밀억제권역은 서울을 뺀 수도권 일부 도시를 말하고, 광역시 칸에서는 과밀억제권역에 든 곳·군 지역·부산을 뺍니다. 정확한 구역은 수도권정비계획법을 따라요.
앞의 4억 5,000만 원 가게라면 서울과 6억 9천만·5억 4천만 원 구분 지역에서는 기준 안이지만, 광역시의 군 지역 등 그 밖의 지역(3억 7천만 원)에서는 넘습니다. 같은 계약서인데 가게가 어디 있느냐에 따라 보호의 폭이 달라지는 거죠.
넘으면 무엇이 남고 무엇이 빠지는지는 법 제2조③이 정합니다. 기준을 넘는 계약에도 적용한다고 목록으로 적어 둔 조항만 남거든요.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
— 상가건물 임대차보호법 제2조③
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| 보호 | 기준 이하 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 대항력 · 제3조 | 적용 | 적용 |
| 갱신요구 10년 · 제10조 | 적용 | 적용 |
| 권리금 회수기회 · 제10조의4 | 적용 | 적용 |
| 확정일자 우선변제 · 제5조 | 적용 | 목록에 없음 |
| 인상 5% 상한 · 제11조 | 적용 | 목록에 없음 |
| 최우선변제 · 제14조 | 지역 기준 이하만 | 목록에 없음 |
대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생깁니다(제3조①). 바꿔 말하면, 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 「계약 기간까지 쓰겠다」고 말할 수 있는 힘이에요.
물론 「목록에 없다고 보증금을 못 돌려받는 건 아니지 않나」라고 물을 수 있습니다. 맞아요. 계약이 끝나면 돌려받을 권리는 그대로입니다. 빠지는 건 경매가 났을 때 이 법이 정한 순서로 먼저 받는 길이에요. 그 순서는 줄이 두 개입니다.
확정일자 우선변제와 최우선변제, 무엇이 다른가요?
확정일자는 「날짜 순서대로 줄 서는 권리」이고, 최우선변제는 「줄과 상관없이 맨 앞에서 일정액을 받는 권리」입니다.
건물이 경매로 팔리면 그 돈을 채권자들이 나눠 갖습니다. 은행이 먼저 담보를 잡아 뒀다면 은행이 앞에 서요.
확정일자 우선변제(제5조②)는 대항력이 생긴 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날을 기준으로 그 뒤 순위의 채권자보다 먼저 받습니다. 은행 대출이 그보다 앞서 있으면 은행 다음이에요.
최우선변제(제14조)는 다릅니다. 보증금 가운데 일정액은 앞서 담보를 잡은 은행보다도 먼저 받아요. 대신 조건이 붙습니다. 환산보증금이 지역 기준 이하여야 하고, 경매 신청 등기 전에 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청해 둬야 합니다(제14조①). 다만 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 된 건물이나 그 부분을 그 이후 임차했다면, 소액 기준에 들어도 최우선변제를 받을 수 없습니다(제6조⑥).
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| 구분 | 확정일자 우선변제 | 최우선변제 |
|---|---|---|
| 받는 자리 | 두 요건 갖춘 시점 순서 | 담보권자보다 먼저 |
| 조건 | 대항력 확정일자 | 대항력 소액 기준 이하 |
| 받는 돈 | 보증금 범위에서 순위대로 | 일정액까지만 |
그 「소액 기준」이 생각보다 낮습니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 서울 | 맨 앞줄 기준 | 6500만 원 |
| 광역시·안산 등 | 맨 앞줄 기준 | 3800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 맨 앞줄 기준 | 3000만 원 |
| 3천+월세 70만 | 환산보증금 | 10000만 원 |
서울을 뺀 과밀억제권역은 5,500만 원 이하예요. 주의할 점이 있어요. 맨 앞줄 기준(시행령 제6조·제7조)은 앞의 적용 기준표와 지역 묶음이 다릅니다. 부산은 여기서 과밀억제권역이 아니라 광역시 칸(3,800만 원 이하·1,300만 원)에 들고, 세종·파주·화성은 그 밖의 지역(3,000만 원 이하·1,000만 원)에 듭니다.
시행령 제6조는 이 기준을 「환산한 금액의 합계」로 잽니다. 그래서 보증금 3,000만 원짜리 가게도 월세가 70만 원이면 1억 원으로 셈해져, 서울(6,500만 원)부터 그 밖의 지역(3,000만 원)까지 전부 넘습니다.
다시 말해 이 가게는 건물이 경매로 넘어갔을 때, 앞서 담보를 잡은 은행보다 먼저 받는 몫이 0원입니다. 확정일자를 받아 뒀다면 순서대로 받는 길은 남아요(환산보증금 1억 원은 모든 지역의 적용 기준 안이니까요). 확정일자만으로 순위가 정해지지는 않고, 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 시점을 기준으로 판단합니다.
어느 줄이든 다른 채권자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받으려면, 별도 배당요구 없이 참가하는 예외에 해당하지 않는 한 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구해야 합니다(민사집행법 제88조①·제148조). 권리가 있어도 이 기한을 놓치면 배당에서 빠질 수 있어요.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 서울 | 2,200만 원 | 환산 6,500만 이하 |
| 과밀억제권역 | 1,900만 원 | 환산 5,500만 이하 |
| 광역시·안산 등 | 1,300만 원 | 환산 3,800만 이하 |
그 밖의 지역은 1,000만 원까지예요. 이 돈도 건물값의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만이고, 세입자가 여럿이면 그 안에서 나눕니다(시행령 제7조②③).
교촌 첫 가게 조건(환산 5,500만 원)이 서울에 있었다면 6,500만 원 이하라, 현행 기준을 적용할 수 있고 다른 요건과 배당 한도를 충족한다면 1,500만 원 전액이 최우선변제 대상이 될 수 있습니다. 선순위 담보권이 오래전에 설정됐다면 당시 기준과 부칙을 먼저 확인해야 합니다(시행령 부칙 제25036호 제4조는 2014년 시행 전에 취득한 담보물권에 종전 규정을 적용). 구미에서는 0원이고요. 같은 계약서가 주소 하나로 이렇게 갈립니다.
그런데 환산보증금은 경매 때만 문제가 될까요?
월세를 올려 달라면, 5% 상한은 누구에게나 걸리나요?
아닙니다. 환산보증금이 지역 기준 이하인 계약에만 걸립니다.
시행령 제4조는 월세나 보증금을 올려 달라는 청구가 「청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다」고 적어요. 계약을 맺거나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 안에는 올려 달라고 할 수 없습니다(법 제11조②). 감염병으로 깎아 준 월세를 깎기 전 금액까지 되돌리는 증액에는 이 5% 상한이 걸리지 않는 예외도 있어요(제11조③).
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 지금 월세 | 400만 원 | 계산 예시 |
| 한 번에 올릴 수 있는 폭 | 20만 원 | 400만 × 5% |
| 다시 올려 달라고 못 하는 기간 | 1년 | 올린 뒤부터 |
그런데 제11조는 법 제2조③ 목록에 없습니다. 그래서 그 밖의 지역에서 보증금 5,000만 원·월세 400만 원(환산 4억 5,000만 원) 가게라면, 이 법의 5% 상한이 적용되지 않아요.
오해하지 마세요. 기준을 넘어도 계약갱신 요구는 할 수 있습니다(제10조①②는 목록 안). 갱신은 최초 계약부터 합산 10년 범위이고, 3기 차임 연체 같은 법정 거절 사유가 있어요. 다만 갱신할 때 「5% 넘게는 못 올린다」는 이 법의 천장은 기대기 어렵다는 뜻이에요.
그렇다면 계약서에 도장을 찍기 전과 후, 무엇을 해 두면 될까요?
상가 계약 전후, 무엇을 확인해야 하나요?
환산보증금을 먼저 셈하고, 사업자등록과 확정일자를 같은 날 챙기고, 갱신 요구 기간을 달력에 적어 두세요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 환산 셈 | 월세 × 100 |
| 2단계 | 지역 기준 | 두 기준 대조 |
| 3단계 | 사업자등록 | 다음 날 대항력 |
| 4단계 | 확정일자 | 관할 세무서 |
| 5단계 | 등기부 | 임차권등기 |
| 6단계 | 갱신 요구 | 만료 6~1개월 전 |
확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 줍니다(제4조①). 홈택스의 안내 자료는 임대차계약서 원본 등을 갖춰 관할 세무서에 방문 신청하라고 적고, 신청서는 사업자등록(정정)신고와 동시에 낼 수 있다고 안내해요.
계약을 맺기 전이라면 건물 주인의 동의를 받아 관할 세무서에 그 건물의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보를 요청할 수 있습니다(제4조④). 요청할 수 있는 정보의 범위는 시행령이 정해요.
갱신 요구는 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다(제10조①). 날짜 계산기에 만료일을 넣고 6개월 전 날짜를 미리 적어 두세요. 가게 면적을 평으로 따져 볼 땐 평수 계산기가 편합니다.
경매에서 배당이 어떻게 나뉘는지는 법원경매 입찰보증금 글을, 등기부에 안 보이는 선순위가 궁금하면 등기부등본에 안 나오는 선순위 글을 함께 보세요. 가게를 접을 일이 걱정된다면 자영업자 실업급여 조건도 미리 알아 두면 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 관리비도 환산보증금에 넣나요? A. 시행령 제2조는 보증금과 「월 단위의 차임액」만 적습니다. 관리비 명목의 돈이 실제로 월세 성격인지는 계약 내용에 따라 다툼이 생길 수 있으니, 계약서에 월세와 관리비를 나눠 적어 두는 편이 안전해요.
Q. 2018년 전에 맺은 계약도 갱신요구권이 10년인가요? A. 10년 규정은 2018년 10월 16일 공포·시행된 법률 제15791호로 들어왔고, 부칙은 「이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다」고 적습니다. 그 뒤 갱신된 적이 있는지부터 확인하세요.
Q. 월세를 깎는 대신 보증금을 올리면 환산보증금이 줄어드나요? A. 올린 보증금이 깎은 월세의 100배보다 적을 때만 줄어듭니다. 월세 10만 원을 깎고 보증금을 1,000만 원보다 많이 올리면 환산보증금은 오히려 커져요. 예를 들어 월세 10만 원을 깎고 보증금을 2,000만 원 올리면 환산보증금은 1,000만 원 늘어납니다. 바꾸기 전에 두 계약 조건을 각각 「보증금 + 월세 × 100」으로 셈해 비교하고, 보증금이 커지면 돌려받지 못할 때의 금액도 커지니 건물의 담보 대출과 먼저 들어온 세입자 보증금을 함께 보세요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 바꾸기 전 | 3,000만 + 70만 × 100 | 10000만 원 |
| 바꾼 뒤 | 5,000만 + 60만 × 100 | 11000만 원 |
바꾼 뒤 환산보증금은 1억 1,000만 원이에요.
Q. 코로나 집합금지로 폐업했는데 계약을 끝낼 수 있나요? A. 감염병예방법상 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받았고, 그로 인해 생긴 경제사정의 중대한 변동으로 폐업했다면 해지할 수 있고, 건물 주인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제11조의2). 이 조항은 기준을 넘는 계약에도 적용돼요.
오늘 딱 하나만 한다면
지금 가게 계약서를 꺼내 보증금 + 월세 × 100을 적어 보세요. 그 숫자를 가게가 있는 지역의 두 기준, 적용 기준과 맨 앞줄 기준에 대 보면 경매가 났을 때 내 보증금이 어느 줄에 서는지 보이거든요.
여러분 가게의 환산보증금은 얼마였나요?
이 글은 정보·교육·참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 2026.10 기준 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 2026.5.12 시행)·같은 법 시행령(대통령령 제36423호, 2026.7.1 시행) 원문과 국세청 홈택스 확정일자 신청 안내로 정리했으며, 법령과 해석은 바뀔 수 있습니다. 본문의 계산은 단순화한 예시이고, 실제 배당 순서와 금액은 건물의 담보·다른 세입자·경매 신청 시점에 따라 달라지니 대한법률구조공단(132)이나 상가건물임대차분쟁조정위원회에 확인하세요. 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 1991년 교촌 첫 가게의 보증금·월세는 매일신문(2026.2.23) 기사 서술을 옮긴 것입니다.
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