전세 계약 전에 등기부등본을 떼어 보고 근저당이 없으면 “이 집은 깨끗하구나” 하고 안심하게 됩니다. 그런데 경매로 넘어갔을 때 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 것 중에는, 그 서류만으로는 확인되지 않는 게 있습니다.
먼저 결론부터 정리하겠습니다.
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| 구분 | 등기부로 확인됨 | 등기부만으로는 어려움 |
|---|---|---|
| 담보권 | 근저당권·전세권 | — |
| 압류 | 압류 등기는 나타남 | 체납액과 법정기일 |
| 임차인 | 임차권 등기를 마친 경우 | 선순위 임차인의 보증금 |
| 세금 | — | 임대인의 미납 세금 |
이 글은 주택도시보증공사(HUG) 안내와 국세징수법·주택임대차보호법 조문을 근거로, 무엇이 안 보이는지와 계약 전후로 각각 어떻게 확인하는지를 정리한 것입니다.
등기부등본은 무엇을 보여주나요?
등기부등본은 그 집의 소유자가 누구인지, 그리고 근저당권·전세권·압류 같은 등기된 권리가 무엇인지를 보여주는 서류입니다.
집이 경매로 넘어가면 등기된 권리와 법정 우선순위가 함께 배당 순서를 정합니다. 그래서 계약 전에 등기부를 떼는 겁니다. “내 앞에 누가 서 있나”를 보려고요.
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| 무엇이 | 등기부로 보이는 것 | 등기부 밖에서 앞설 수 있는 것 |
|---|---|---|
| 담보권 | 근저당권·전세권 | — |
| 법이 정한 순서 | — | 소액임차인 최우선변제금 |
| 세금·임금 | — | 당해세·임금채권 |
갑구에 ‘신탁’이라는 말이 있다면
이건 사각지대가 아니라 등기부에 적혀 있는데 지나치기 쉬운 경우입니다. 주택도시보증공사는 신탁회사의 동의 없는 계약을 전세사기 유형으로 따로 안내합니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 갑구에서 신탁등기 확인 | 소유권이 신탁회사에 넘어가 있습니다 |
| 2단계 | 신탁원부를 따로 확인 | 임대 권한이 누구에게 있는지 여기에 적혀 있습니다 |
| 3단계 | 계약 상대는 수탁자 | 원래 주인이 아니라 신탁회사와 계약해야 합니다 |
| 4단계 | 동의가 없으면 위험 | 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 무효가 될 수 있습니다 |
여기까지는 등기부를 볼 줄 알면 확인됩니다. 문제는 그다음입니다.
사각지대 ① 임대인이 안 낸 세금
주택도시보증공사는 이렇게 안내합니다. “등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아요.”
여기서 당해세란 그 재산 자체에 부과되는 세금을 말합니다. 상속세·증여세·종합부동산세 같은 것들입니다.
체납이 진행되어 압류가 걸리면 등기부 갑구에 나타납니다. 그건 보입니다. 다만 체납액이 얼마인지, 언제 확정된 세금인지까지는 등기부로 확인하기 어렵습니다.
그리고 이게 왜 중요하냐면, 법정기일이 내 확정일자보다 빠른 세금은 내 보증금보다 앞설 수 있기 때문입니다. 법정기일은 쉽게 말해 그 세금이 확정된 날입니다.
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| 무엇을 | 등기에 나타남 | 등기로는 어려움 |
|---|---|---|
| 압류 사실 | 갑구에 압류 등기 | — |
| 체납 금액 | — | 얼마인지 안 나옴 |
| 법정기일 | — | 언제 확정된 세금인지 |
사각지대 ② 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금
두 번째는 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 보증금입니다.
임차권은 보통 등기하지 않습니다. 주택도시보증공사도 “임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다” 라고 안내합니다.
특히 조심해야 할 건 다가구주택입니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 소유자가 한 명 | 건물 전체를 한 사람이 가지고 있습니다 |
| 2단계 | 세대는 여럿 | 여러 가구가 각각 보증금을 내고 삽니다 |
| 3단계 | 보증금이 서로 다툰다 | 한 임대인에 대해 건물 전체 호수의 보증금이 우선순위를 다투게 될 수 있습니다 |
| 4단계 | 등기부로는 확인 불가 | 다른 세대의 정확한 보증금 규모는 등기부등본 등으로 확인할 수 없습니다 |
다세대주택이나 아파트는 세대마다 등기가 따로 있어서 사정이 다릅니다. 다만 내가 계약할 바로 그 호수에 이미 살고 있는 세입자가 있는지는 아파트라도 따로 확인해야 합니다. 다가구는 건물 하나에 등기가 하나라 이 문제가 특히 커집니다.
그럼 언제 진짜 위험해지나요?
여기서 오해하면 안 되는 게 있습니다. 숨은 선순위가 있다고 해서 곧바로 보증금을 잃는 건 아닙니다.
실제로 문제가 되는 건 이 조건입니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 집이 팔리는 값 | 여기서 나눠 갖습니다 | 100비교 |
| 선순위 권리 + 내 보증금 | 다 더한 금액 | 130비교 |
주택도시보증공사도 “근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검” 하라고 안내합니다.
그래서 실제로 봐야 할 건 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율), 선순위 보증금의 합계, 그리고 근저당이 있다면 실제 빚보다 크게 잡히는 채권최고액입니다. 여기에 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지는 선택이 아니라 먼저 확인해야 할 안전장치로 보시는 편이 좋습니다.
확인하는 법 — 순서대로
0단계. 순서부터 바로잡기
헷갈리기 쉬운데, 확인과 신고는 하는 때가 다릅니다.
- 계약 전 ~ 잔금 전 — 등기부, 미납 세금, 확정일자 부여현황, 전입세대 열람. 돈을 넘기기 전에 끝내야 의미가 있습니다.
- 입주 직후 — 주택의 인도(실제 거주) · 전입신고 · 확정일자. 이 셋이 내 순위의 출발점입니다.
★ 그리고 잔금을 치르기 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 보세요. 계약하고 잔금을 넘기는 사이에 근저당이 새로 설정되거나 소유자가 바뀌었을 수 있습니다.
1단계. 임대인의 미납 세금 확인
국세징수법 제109조에 근거가 있습니다. 그런데 계약 전인지 후인지에 따라 조건이 완전히 다릅니다.
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| 시점 | 계약 하려는 단계 | 계약을 체결한 임차인 |
|---|---|---|
| 임대인 동의 | 필요합니다 | 보증금 1천만원 초과면 불필요 |
| 신청 기한 | — | 임대차 기간이 시작하는 날까지 |
계약을 체결한 뒤라면, 보증금이 1천만원을 초과할 때 임대인 동의 없이도 신청할 수 있습니다. 기한은 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다.
다만 이건 법이 정한 신청 기한이지, 안전한 확인 시점이 아닙니다. 체납을 발견해도 이미 잔금을 넘긴 뒤라면 되돌리기 어렵습니다. 실제로는 잔금 전에 확인이 끝나도록 일정을 잡으셔야 합니다.
실제로 갈 때 알아두실 것들입니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 임대차계약서 사본과 신분증 | 첨부서류로 필요합니다 |
| 2단계 | 가까운 세무서 민원봉사실 | 전국 세무서에서 됩니다 |
| 3단계 | 현장에서 보는 것만 가능 | 교부·복사·촬영은 안 됩니다 |
| 4단계 | 열람 사실은 임대인에게 통지 | 동의 없이 열람한 경우 세무서가 알립니다 |
🔴 한계도 알아두셔야 합니다. 임대인이 신고만 하고 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나야 열람 대상이 됩니다. 반대로 이미 체납된 세금은 그런 대기 없이 볼 수 있습니다. 또 각 국세별 금액이 50만원 이하인 소액은 전산 시차 때문에 조회 내역서에 일부 표시되지 않을 수도 있습니다.
즉 “봤는데 아무것도 없었다”가 곧 “체납이 없다”는 뜻은 아닙니다.
2단계. 확정일자 부여현황 확인
이건 세무서가 아닙니다. 가까운 주민센터로 가시면 됩니다.
(법에서 정한 곳은 주민센터 말고도 더 있습니다 — 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구(자치구)의 출장소, 지방법원과 그 지원·등기소, 공증인입니다. 다만 시 출장소 중 특별시·광역시·특별자치시는 제외되고 특별자치도는 포함됩니다. 주택임대차보호법 제3조의6.)
여기서도 계약 전후가 갈립니다.
- 계약을 하려는 단계: 임대인 동의를 받아야 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항).
- 계약을 체결한 임차인: 시행령이 정한 이해관계인에 해당하므로 동의 없이 요청할 수 있습니다.
가서 할 일은 간단합니다. 신청서 한 장을 쓰고, 내가 그 집의 계약 당사자라는 걸 보여주는 서류(계약서 등)를 함께 냅니다. 수수료는 한 건에 600원.
(정식 명칭은 「임대차 정보제공 요청서」(별지 제3호서식)이며, 첨부는 계약증서 등 해당 주택의 계약당사자임을 증명하는 서류입니다. 출력물이 10장을 넘으면 1장마다 50원이 추가됩니다.)
임대인이 동의를 거절하면 어떻게 할까요? 주택도시보증공사는 “관련 특약을 작성한 뒤 계약 후 동주민센터에 방문하여 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’을 하여 직접 상황을 파악해 볼 수 있다” 고 안내합니다.
여기서 핵심은 특약에 무엇을 적느냐입니다. 이 방법은 계약을 먼저 하고 확인은 나중에 하는 순서가 됩니다. 그래서 확인 결과가 나빴을 때 어떻게 할지를 특약에 구체적으로 적어두지 않으면 확인의 의미가 줄어듭니다. 문구는 공인중개사·법률 전문가와 함께 정하세요. 그리고 동의를 거절한다는 사실 자체를 하나의 신호로 보셔야 합니다.
3단계. 전입세대 열람내역도 함께
주택도시보증공사는 등기부에 안 나오는 경우 “전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다” 라고 두 가지를 함께 안내합니다.
확정일자 부여현황에는 확정일자를 받지 않은 세대가 잡히지 않기 때문입니다. 전입신고만 해두고 확정일자를 안 받은 세대도 대항력은 있을 수 있으니, 두 가지를 같이 보셔야 사각지대가 줄어듭니다. 다만 이걸로도 보증금 액수나 퇴거 예정까지 확정되지는 않습니다. 그 부분은 임대인에게 받은 자료와 계약 특약으로 메워야 합니다.
그런데 이걸 왜 임차인이 다 알아봐야 하나요?
법은 임대인에게도 의무를 지워두었습니다. 주택임대차보호법 제3조의7입니다.
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음을 임차인에게 제시해야 합니다.
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| 무엇을 | 제시해야 하는 것 | 대신할 수 있는 방법 |
|---|---|---|
| 1호 | 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보 | 계약 체결 전에 정보 제공에 동의 |
| 2호 | 국세·지방세 납세증명서 | 계약 체결 전에 국세와 지방세 미납 열람에 각각 동의 |
즉 “세금 내셨어요?”라고 묻는 게 무례한 게 아닙니다. 법이 그렇게 하라고 정해 둔 겁니다.
다만 알아두실 게 있습니다. 주택임대차보호법에는 이 의무를 어겼을 때의 과태료 조항이 없습니다. 그래서 실무에서는 요청하고, 거절당하면 그 자체를 하나의 신호로 읽는 것이 현실적인 대응이 됩니다.
만약 보증금을 못 돌려받았다면 — 나가는 순서를 조심하세요
여기까지는 들어갈 때 이야기였습니다. 나올 때를 위해 하나만 더 알아두셔야 합니다.
주택임대차보호법 제3조의3은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우” 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 | 보증금이 반환되지 않음 | 끝났는데 돈이 안 돌아온 상태입니다 |
| 그다음 | 임차권등기명령 신청 | 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원 |
| 등기를 마침 | 임차권이 등기부에 올라감 | 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다 |
| 그 이후 | 이사를 가더라도 | 대항요건을 잃어도 상실하지 않습니다 |
쉽게 말하면 이렇습니다. 임차권등기를 마치고 난 뒤에는, 이사를 나가고 전입신고를 옮기더라도 이미 얻어 둔 순위가 사라지지 않습니다.
(법 문장은 이렇습니다 — 임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 상실하지 아니한다. 같은 조 제5항.)
여기서 순서가 중요합니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록으로 버티는 것이라, 등기를 마치기 전에 먼저 짐을 빼고 전출해 버리면 그 발판이 사라질 수 있습니다. 보증금을 못 받은 채 이사해야 하는 상황이라면, 나가기 전에 주민센터·법원·전문가와 절차를 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 근저당이 하나도 없으면 안전한 것 아닌가요? 근저당이 없다는 건 근저당권으로 담보된 빚이라는 한 가지 위험이 안 보인다는 뜻입니다. 근저당권자로는 금융기관뿐 아니라 개인도 적힙니다. 그리고 위에서 본 두 가지(미납 세금·선순위 임차보증금) 외에 가압류·가처분·신탁 등기, 그리고 집합건물이 아닌 집이라면 토지 등기부등본도 별개로 확인하셔야 합니다.
Q. 확정일자를 미리 받아두면 순위가 앞당겨지나요? 확정일자만으로는 부족합니다. 주택의 인도와 주민등록(전입신고) 이 함께 있어야 하고, 그 효력은 요건을 마친 때의 그 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 그래서 전입한 바로 그날 설정된 근저당이 내 앞에 설 수 있습니다. 입주·전입신고·확정일자를 하루도 미루지 않는 게 그래서 중요합니다.
Q. 미납국세를 열람하면 임대인이 아나요? 동의 없이 열람한 경우에는 세무서가 임대인에게 통지하게 되어 있습니다. 모르게 확인하는 방법은 아닙니다.
Q. 아파트도 다가구처럼 다른 세대 보증금을 봐야 하나요? 아파트나 다세대주택은 세대마다 등기가 따로 있어, 다른 호수의 보증금이 내 호수와 함께 순위를 다투는 일은 보통 없습니다. 다만 내가 들어갈 그 호수에 기존 임차인이나 전입세대가 있는지는 아파트에서도 확인하셔야 합니다.
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같은 내용을 3분 이내로 정리한 영상입니다.
여러분은 전세 계약 전에 어디까지 확인해 보셨나요? 등기부만 떼어 보고 넘어가셨다면, 계약을 앞두고 있든 이미 살고 있든 내 앞에 무엇이 있는지 한 번은 확인해 볼 만합니다.
정리
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 미납국세 열람 기준 보증금 | 1천만원 | 초과해야 동의 없이 가능 |
| 확정일자 부여현황 수수료 | 600원 | 1건당 |
| 신고분 국세 열람 대기 | 30일 | 종합소득세는 60일 |
| 소액 국세 기준 | 50만원 | 이하는 일부 미표시 |
등기부등본은 여전히 가장 먼저 봐야 할 서류입니다. 다만 그 서류가 보여주는 범위를 정확히 알고, 나머지는 계약 전후에 맞는 방법으로 따로 확인하는 것 — 그게 보증금을 지키는 현실적인 순서입니다.
이 글이 다루지 않은 것 소액임차인 최우선변제 금액 기준(지역과 시기마다 다릅니다), 전세보증금 반환보증의 기관별 가입 요건·한도·기한, 계약 후 분쟁 절차는 여기서 다루지 않았습니다. 이 글은 등기부만으로는 보이지 않는 선순위와 그 확인 방법으로 범위를 한정했습니다. 위에서 본 두 가지가 전세 계약의 위험 전부라는 뜻은 아닙니다.
근거
- 국세징수법 제109조 · 같은 법 시행령 제97조 · 시행규칙 별지 제95호서식
- 주택임대차보호법 제3조 · 제3조의3 · 제3조의6 · 제3조의7 · 같은 법 시행령 제5조
- 국세기본법 제35조(당해세·법정기일)
- 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙
- 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터 안내 — 등기부등본 확인 · 신탁회사의 동의 없는 계약
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 신탁 부동산을 이용한 사기
- 국세청 2023년 3월 29일 보도참고자료
이 글은 특정 상품의 가입을 권유하지 않습니다. 공개된 법령과 공적 기관 안내를 정보·교육·참고용으로 쉽게 풀어 쓴 기록입니다. 제도와 요건은 바뀔 수 있으니 개인 상황과 최신 규정은 세무서·주민센터·전문가와 확인하시고, 계약 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
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