스트레스 DSR — 같은 소득인데 서울이면 한도가 7,912만 원 적게 나옵니다

연 소득이 같고, 나이도 같고, 빚도 없습니다. 그런데 소득으로 따져 본 대출 한도가 한 사람은 3억 7,172만 원, 다른 한 사람은 2억 9,260만 원입니다.

갈린 건 딱 하나, 집이 어디에 있느냐입니다.

그리고 이 차이를 만든 숫자는 내가 내지도 않는 금리예요.

바쁘면 이것만

• 심사 금리 ≠ 내는 금리: 은행은 한도를 계산할 때 지금 금리가 아니라 더 오를 경우를 가정한 금리로 봅니다. 이 가정분을 스트레스 금리라고 합니다
• 2026년 8월 현재 가정분: 수도권·규제지역 주택담보대출 3%포인트(행정지도상 하한) · 그 밖의 지역 0.75%포인트
• 기준이 되는 금리: 2026년 6월 예금은행 신규취급 기준 변동형 주택담보대출 평균 연 4.27% (한국은행)
• 그래서 심사는: 수도권 7.27% · 지방 5.02%
• DSR로 계산한 한도 차이: 연 소득 6,000만 원·30년 원리금균등·다른 대출 없음·은행권 DSR 40%·변동형 기준으로 7,912만 원 (실제 한도는 아래 LTV·시가별 상한에도 걸립니다)
• 🔴 지방 0.75%포인트는 한시입니다: 원래 1.5%포인트로 올라갈 예정이었는데 2026년 12월 31일까지 유예됐습니다. 반년마다 다시 정합니다
• 상품이 더 크게 가릅니다: 수도권 기준으로 변동형은 100%, 5년 혼합형은 80%, 5년 주기형은 40%만 얹습니다 (만기 30년 기준). 그 밖의 지역은 이 비율도 더 낮게 적용됩니다
• 한도를 막는 건 DSR만이 아닙니다: 담보를 보는 LTV, 그리고 수도권 주택 구입 시 시가별 절대 한도가 따로 있습니다

은행이 심사에 쓰는 금리는 왜 내 금리가 아닐까요?

대출 한도를 정하는 규칙을 DSR이라고 합니다. 내 연 소득에서 1년에 갚는 원리금이 얼마나 차지하느냐를 보는 비율이에요. 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선에서 빌려줍니다. (제2금융권은 50%입니다.)

여기까지는 알려진 이야기인데, 함정은 그다음입니다.

은행은 이 계산을 오늘 금리로 하지 않습니다. 30년을 갚아야 하는 돈인데 그동안 금리가 오를 수 있으니, “더 올라도 갚을 수 있느냐”를 미리 물어보는 거예요. 그 가정으로 얹는 금리가 스트레스 금리입니다.

즉 얹은 금리로 갚아도 버틸 수 있는 만큼만 빌려준다는 뜻이에요. 실제로 내는 건 그보다 3%포인트 낮은 금리인데도요.

여기서 4.27%는 은행들이 그달에 새로 내준 대출의 평균입니다. 내 금리가 5%라면 심사는 8%로 하는 식이라, 아래 숫자는 평균을 넣어 본 예시로 읽어 주세요.

그래서 얼마나 갈리나요?

숫자로 보겠습니다. 연 소득 6,000만 원, 만기 30년 원리금균등, 다른 대출은 없고, 은행권 DSR 40%를 적용한 경우입니다.

같은 사람인데 7,912만 원입니다. 서울에서 집을 알아보다 “생각보다 적게 나오네” 했던 경험이 있다면, 그 자리에 이 숫자가 있었을 가능성이 큽니다.

금리가 조금 오르는 것보다 심사 기준이 무섭습니다

여기서 많이들 헷갈리는 게 있어요. “금리가 오르면 한도가 줄어든다”는 말은 맞는데, 줄어드는 폭이 전혀 다릅니다.

내가 실제로 더 내는 0.25%포인트는 한도를 712만 원 깎습니다. 그런데 내지도 않는 가정분이 1.5%포인트 오르면 4,937만 원이 사라져요.

2025년 10월에 수도권에서 실제로 벌어진 일이 이것입니다.

왜 수도권만 3%포인트인가요?

이 제도는 한 번에 생긴 게 아니라 단계적으로 올라왔습니다.

2025년 7월 1일에 3단계가 시행되면서 가정분이 1.5%포인트가 됐고, 그 뒤 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 하한이 3%포인트로 올라갔습니다. 석 달 반 만에 두 배가 된 거예요.

“하한”이라고 쓴 이유가 있습니다. 원래 이 가정분은 과거 5년간 금리가 가장 높았던 때와 지금의 차이로 계산하게 돼 있는데, 그 계산값이 하한보다 작으면 하한을 씁니다. 지금은 계산값이 3%포인트에 못 미쳐서 하한 3%포인트가 그대로 적용되고 있어요.

🔴 지방 0.75%포인트는 언제까지인가요?

이 글에서 가장 조심해야 할 부분입니다.

지방의 0.75%포인트는 영구적인 기준이 아닙니다. 원래 2025년 7월 3단계 시행 때 전국이 1.5%포인트로 올라갔어야 하는데, 지방 주택 시장 사정을 감안해 2단계 기준을 한시적으로 남겨 둔 것이에요.

이 유예는 지금까지 반년씩 세 차례 미뤄졌습니다.

즉 2026년 12월 31일이 지나면 어떻게 될지는 지금 알 수 없습니다. 금융당국은 연말에 다시 검토하겠다고 밝혀 둔 상태예요. 지방에서 대출을 계획 중이라면 이 날짜를 달력에 표시해 두시는 편이 좋습니다.

한 가지 더. 여기서 말하는 “그 밖의 지역”은 서울·경기·인천을 제외한 곳을 뜻합니다. 그리고 지방이라도 규제지역으로 지정되면 3%포인트가 적용돼요. (2026년 8월 현재 비수도권 규제지역은 없습니다.)

내 상품에는 몇 퍼센트가 붙나요?

지역만큼 크게 가르는 게 하나 더 있습니다. 어떤 금리 상품을 고르느냐예요.

금리가 오래 고정될수록 “금리가 오르면 어쩌지”라는 걱정이 줄어드니, 가정분도 그만큼 덜 붙입니다.

첫째, 이 비율은 기간 자체가 아니라 「그 기간 ÷ 만기」로 정해집니다. 혼합형은 금리가 고정되는 기간을, 주기형은 금리가 바뀌는 주기를 봅니다. 이름은 둘 다 「5년」이지만 뜻이 다른 기간이에요. 위 표는 만기 30년일 때의 값이라, 같은 5년 혼합형이라도 만기가 10년이면 5÷10 = 50%가 되어 다른 구간에 들어갑니다.

둘째, “고정금리로 하면 안 붙는다”는 말은 조건이 있습니다. 아예 붙지 않는 건 만기의 70% 이상 고정인 경우예요. 30년 만기면 21년 이상 고정이어야 합니다. 은행이 “고정금리 주택담보대출”이라고 파는 상품 중 상당수는 5년 고정 혼합형이고, 수도권이라면 그건 80%가 붙습니다.

요즘은 다들 변동형으로 갑니다

그런데 흥미로운 게 있어요. 가정분이 가장 많이 붙는 게 변동형인데, 최근 1년 사이 변동형이 차지하는 비중이 급격히 늘었습니다. 새로 나가는 주택담보대출 금액을 기준으로 잰 값입니다.

이유를 단정하기는 어렵습니다. 다만 고정형과 변동형의 금리 차이가 벌어지면 당장 이자가 싼 쪽으로 기울기 마련이고, 2026년 6월 기준 예금은행 신규취급 금리는 고정형이 연 4.53%, 변동형이 연 4.27%로 변동형이 0.26%포인트 낮습니다.

★ 다만 이건 당장의 이자와 한도가 반대 방향으로 움직인다는 뜻이기도 해요. 변동형은 이자가 싼 대신 한도가 가장 많이 깎입니다. 어느 쪽이 유리한지는 빌리는 금액·기간·상환 계획에 따라 다르니, 두 조건을 함께 놓고 비교하시는 게 좋습니다.

한도를 막는 건 DSR만이 아닙니다

지금까지는 “내 소득으로 얼마까지 감당되나”를 보는 DSR 이야기였습니다. 그런데 한도를 정하는 자물쇠는 이것 말고도 더 있어요. 아래는 무주택·1주택인 경우이고, 주택을 이미 여러 채 가진 경우엔 조건이 또 달라집니다.

LTV는 집값 대비 얼마까지 빌려주느냐를 봅니다. DSR이 내 소득을 본다면 LTV는 담보를 봐요.

그리고 2025년 10월 대책으로 수도권·규제지역에서 주택을 구입할 때 시가별 절대 한도가 생겼습니다. 시가 15억 원 이하면 6억 원, 15억 초과 25억 이하면 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원입니다. 주택을 사려고 빌리는 경우라면 소득이 높아도 이 선이 먼저 걸립니다.

앞의 예시에서 나온 2억 9,260만 원은 이 상한 아래라 그대로 성립하지만, 비싼 집을 보고 있다면 DSR과 무관하게 여기서 먼저 막힐 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 기준금리가 올랐으니 제 대출금리도 오른 건가요? A. 2026년 7월 16일에 기준금리가 0.25%포인트 올라 2.75%가 됐습니다. 다만 오늘 확인할 수 있는 가장 최신 대출금리 통계는 2026년 6월분(2026년 7월 28일 공표)이라, 기준금리 인상이 대출금리에 어떻게 반영됐는지는 아직 숫자로 확인되지 않았습니다. 7월분 통계는 8월 말에 나옵니다. 이 글의 4.27%는 6월 기준값입니다.

Q. 4.27%가 제가 받을 금리인가요? A. 아닙니다. 예금은행이 그달에 새로 내준 대출의 가중평균이에요. 개인의 신용도·거래 실적·상품에 따라 실제 금리는 달라집니다. 이 글에서는 지역과 상품에 따라 한도가 어떻게 갈리는지를 보기 위한 공통 기준으로 썼습니다.

Q. 이미 받은 대출도 다시 심사하나요? A. 스트레스 금리는 새로 빌리거나 금액을 늘릴 때 한도를 계산하는 데 쓰입니다. 이미 실행된 대출의 이자가 이 금리로 바뀌는 게 아니에요. 내는 돈은 계약한 금리 그대로입니다.

Q. 지방으로 옮기면 한도가 늘어나나요? A. 담보가 되는 주택의 소재지 기준입니다. 다만 위에서 본 것처럼 그 기준은 2026년 12월 31일까지의 한시 조치이고, 그 뒤는 정해지지 않았습니다.

정리하면

• 은행이 한도를 계산할 때 쓰는 금리는 내가 내는 금리가 아닙니다. 더 오를 경우를 가정한 금리예요
• 2026년 8월 현재 그 가정분은 수도권 3%포인트, 그 밖의 지역 0.75%포인트입니다
• 같은 소득·같은 조건이어도 지역만으로 한도가 7,912만 원 갈립니다
• 지방 기준은 2026년 12월 31일까지의 한시 조치입니다. 그 뒤는 아직 정해지지 않았습니다
• 상품도 크게 가릅니다 — 수도권·만기 30년 기준으로 변동형 100%, 5년 혼합형 80%, 5년 주기형 40%, 만기의 70% 이상 고정이면 미적용. 그 밖의 지역은 이 비율도 더 낮습니다
• 한도를 막는 자물쇠는 DSR 말고도 LTV와 시가별 절대 한도가 있습니다

여러분은 한도를 조회하실 때 어떤 금리로 심사받는지 물어보신 적 있으세요? 예상보다 적게 나와 당황했던 경험이 있다면, 그 자리에 오늘 본 숫자가 있었을지도 모릅니다. 다음에 은행에 가시면 딱 하나, “어떤 금리로 심사하나요”만 물어보세요. 그 답에 따라 같은 소득으로도 나오는 금액이 달라집니다.

※ 이 글은 정보 제공을 위한 참고용이며, 특정 금융상품의 가입이나 대출을 권유하지 않습니다. 실제 한도와 금리는 금융기관·개인 조건에 따라 달라지므로 거래하시는 은행에서 확인하시기 바랍니다. 제도는 변경될 수 있으니 시행 시점의 최신 기준을 확인하세요.