법원 경매에서 낙찰은 끝이 아니라 시작입니다.
입찰할 때 최저매각가격의 10분의 1을 보증금으로 내고, 낙찰받은 뒤 정해진 날까지 잔금을 다 내야 집이 내 것이 되거든요(민사집행법 제135조).
그런데 그 잔금을 못 내면 어떻게 될까요. 낸 보증금은 돌려받지 못하고, 그 돈은 집주인의 빚을 받으려던 채권자들에게 나눠 줄 돈에 들어갑니다(제138조④ · 제147조①5호).
바쁘면 이것만 · 2026.10 기준
- 보증금은 얼마 — 기일입찰은 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원이 「상당하다고 인정하는 때」 달리 정할 수 있어요(민사집행규칙 제63조)
- 무엇으로 내나 — 현금, 은행 자기앞수표, 은행·보험회사 보증서 셋 중 하나(규칙 제64조)
- 잔금은 언제까지 — 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안에 법원이 정해 통지한 날(규칙 제78조)
- 못 내면 — 차순위 신고인에게 매각이 허가되거나 재매각이 열리고, 어느 쪽이든 보증금을 돌려받지 못합니다(법 제137조②·제138조④). 재매각이면 다시 입찰할 수도 없어요
- 마지막 기회 — 재매각기일 3일 전까지 대금과 연 12% 지연이자, 절차비용을 내면 재매각이 취소돼요(법 제138조③ · 규칙 제75조)
- 재매각 사건이면 — 법원 결정으로 보증금이 20%로 정해진 사례가 있습니다. 매각물건명세서와 공고를 꼭 확인하세요
법원경매 입찰보증금은 얼마를 내나요?
최저매각가격의 10분의 1입니다. 감정가나 내가 써낼 금액이 아니라, 법원이 그 회차에 정한 최저매각가격이 기준이에요.
기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. (민사집행규칙 제63조①)
쉽게 말하면 최저가가 3억 원인 아파트에 입찰하려면, 내가 3억 5,000만 원을 써내든 4억 원을 써내든 보증금은 3,000만 원이라는 뜻입니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 최저매각가격 | 3억 원 | 그 회차 기준 |
| 보증 비율 | 10분의 1 | 법정 매각조건 |
| 보증금 | 3,000만 원 | 입찰가와 무관 |
내는 방법은 세 가지로 정해져 있습니다(규칙 제64조). 현금, 은행이 발행한 자기앞수표(지급제시기간이 5일 이상 남은 것), 그리고 은행이나 보험회사와 맺은 지급보증위탁계약을 증명하는 보증서예요(규칙 제64조3호·제54조①3호). 법원은 이 방법을 제한할 수도 있습니다.
기일입찰이면 최고가·차순위 매수신고인을 뺀 입찰자는 입찰이 끝나면 보증금을 그 자리에서 바로 돌려받아요(경매절차 처리지침 제40조①). 차순위 신고인은 1등이 대금을 다 낼 때까지 보증금이 묶입니다(법 제142조⑥). 문제는 낙찰받은 사람입니다.
낙찰받은 뒤 잔금은 언제까지 내야 하나요?
매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날입니다. 법원이 그 날짜를 정해 매수인에게 알려 줘요(법 제142조① · 규칙 제78조). 경매사건기록이 상소법원에 가 있으면 기록을 돌려받은 날부터 셉니다(같은 조 단서). 자금 계획은 법원이 통지한 지급기한으로 잡으세요.
현금으로 낸 보증금은 매각대금에 그대로 들어갑니다(제142조③). 그러니까 보증금을 현금으로 냈다면 잔금은 낙찰가에서 보증금을 뺀 나머지예요. 보증서로 냈다면 법원이 그 보증을 현금으로 바꿔 채우는 절차가 따로 있으니(제142조④) 법원 안내를 따르세요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 입찰 | 보증금 10% |
| 2단계 | 매각허가결정 | 확정되면 |
| 3단계 | 대금지급기한 | 확정 후 1개월 안 |
| 4단계 | 잔금 완납 | 소유권 취득 |
최저가 3억 원 아파트를 3억 3,000만 원에 낙찰받았다고 해 볼게요. 보증금 3,000만 원이 이미 들어가 있으니 남은 잔금은 3억 원입니다.
이 3억 원을 한 달 남짓 안에 마련해야 하는 셈이에요. 여러분 통장으로 치면, 입찰하는 날 이미 잔금 마련 계획이 서 있어야 한다는 뜻입니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 낙찰가 | 매각대금 | 3.3억 원 |
| 보증금 | 입찰 때 냄 | 0.3억 원 |
| 잔금 | 기한 안에 낼 돈 | 3억 원 |
그럼 대출을 받아서 내면 되지 않을까요? 물론 많은 낙찰자가 그렇게 합니다. 다만 대출 한도는 소득과 규제에 따라 내 예상보다 적게 나올 수 있어요. 같은 소득이라도 지역에 따라 한도가 달라지는 이야기는 스트레스 DSR 한도 정리에 따로 적어 두었습니다.
입찰 전에 대출 계산기로 내가 갚을 수 있는 월 상환액부터 넣어 보세요. 낙찰 뒤에 알아보면 기한이 너무 짧습니다.
잔금을 못 내면 입찰보증금은 어떻게 되나요?
돌려받지 못합니다. 법이 아주 짧게 적어 두었어요.
재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. (민사집행법 제138조④)
순서는 이렇습니다. 매수인이 기한까지 잔금을 못 내고 차순위매수신고인(1등보다 낮게 써냈지만 「1등이 못 내면 나에게 팔아 달라」고 신고해 둔 사람)도 없으면, 법원이 직권으로 재매각을 명해요(제138조①).
차순위매수신고인이 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지를 결정하는데, 허가가 나도 결과는 같습니다. 원래 매수인은 보증금을 돌려 달라고 할 수 없어요(제137조②).
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| 경우 | 무엇이 열리나 | 내 보증금 |
|---|---|---|
| 차순위에게 매각허가결정이 난 경우 | 차순위 매수인이 대금 납부 | 돌려받지 못함 |
| 차순위 신고인 없음 | 법원 직권 재매각 | 돌려받지 못함 |
| 재매각기일 3일 전까지 완납 | 재매각 취소 | 내 매각대금으로 들어감 |
그럼 그 돈은 어디로 갈까요. 법원이 채권자들에게 나눠 줄 배당할 금액에 들어갑니다(제147조①5호 · 규칙 제79조). 채권자에게 먼저 나눠 주는 돈이에요.
바꿔 말하면 내가 잃은 3,000만 원이 집주인의 빚을 갚는 데 쓰인다는 이야기예요. 내 돈이 사라지는 게 아니라, 남의 빚 장부로 옮겨 가는 셈입니다.
대법원도 이 구조를 한 문장으로 정리했습니다.
매수신청의 보증은 진지한 매수의사가 없는 사람의 매수신청을 배제하여 매각의 적정성을 보장하는 한편 매수인이 대금을 지급하지 않는 경우에는 보증금을 몰취하게 된다. (대법원 2023. 3. 10.자 2022마6559 결정)
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 대금지급기한 경과 | 잔금 미납 |
| 2단계 | 재매각 또는 차순위 | 법원 결정 |
| 3단계 | 반환 청구 불가 | 전 매수인 |
| 4단계 | 배당할 금액 | 채권자 몫 |
그렇다면 그 물건이 다시 경매에 나올 때, 다른 사람이 내는 보증금도 똑같이 10분의 1일까요?
재매각이면 입찰보증금이 20%로 오르나요?
법원이 그렇게 결정한 사건이면 그렇습니다. 법에 「재매각이면 20%」라고 정해진 숫자가 있는 건 아니에요.
규칙은 「법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다」고만 적어 두었습니다(규칙 제63조②). 실제 법원 서류에는 이런 문구가 찍혀 나와요.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. (대구지방법원 안동지원 매각물건명세서, 2025.1.23 작성)
언론 보도로는 재매각 보증금이 「20~30%(법원마다 상이)」라고 전해집니다(파이낸셜뉴스 2025.1.8). 법원마다 다르니 그 사건의 공고와 매각물건명세서가 답이에요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 보통 매각 | 10분의 1 | 3000만 원 |
| 재매각 20% 결정 | 10분의 2 | 6000만 원 |
재매각은 최저가도 낮아지지 않습니다. 종전에 정한 최저매각가격과 매각조건을 그대로 써요(법 제138조②). 유찰이 나면 최저가를 「상당히 낮추는」 것(제119조)과 다른 점입니다.
여기서 하나 더 알아 둘 판례가 있어요. 법원이 보증금을 10분의 1과 다르게 정하려면 따로 「결정」을 해야 하고, 결정 없이 10분의 2로 공고하고 매각했다면 매각불허가 사유가 된다고 대법원이 봤습니다(2022마6559). 숫자만 바꿔 적는다고 되는 게 아니라는 뜻이죠.
그럼 이미 잔금 기한을 넘긴 사람에겐 정말 길이 없을까요?
이미 잔금을 못 냈다면 되살릴 방법이 있나요?
있습니다. 재매각기일 3일 전까지예요.
매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. (민사집행법 제138조③)
그 이율은 연 12%입니다(규칙 제75조). 잔금 3억 원을 기한보다 30일 늦게 냈다면, 지연이자만 약 296만 원이에요(3억 원 × 12% × 30/365 · 절차비용 별도 · 정확한 금액은 해당 법원 경매계에 확인).
296만 원.
보증금 3,000만 원을 지키는 값으로는 작아 보일 수 있습니다. 하지만 하루 약 9만 9,000원씩 늘어나는 돈이에요.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 하루 | 약 9.9만 원 | 지연이자 |
| 30일 | 약 296만 원 | 지연이자 |
| 마감 | 3일 전 | 재매각기일 기준 |
단, 차순위 매수인도 자기 지급기한까지 대금을 내지 않아 재매각이 열린 경우라면 조금 복잡해집니다. 이때는 재매각기일 3일 전까지 대금·지연이자·절차비용을 먼저 낸 쪽이 권리를 가져가요(제138조③ 뒷문장). 원래 매수인과 차순위 매수인이 잔금을 놓고 경주를 하는 셈입니다.
애초에 잔금이 모자라게 되는 이유는 뭘까요? 「입찰가만큼만 준비하면 되겠지」라고 생각하기 쉽지만, 낙찰가 말고 더 나가는 돈이 있을 수 있거든요.
낙찰가 말고 더 내야 할 돈도 있나요?
있을 수 있습니다. 이걸 놓치면 잔금이 모자라게 됩니다. 법원 매각물건명세서에도 이렇게 인쇄돼 나옵니다.
최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생 할 수 있고, … 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다. (매각물건명세서 인쇄 문구)
풀어 쓰면, 매각물건명세서에 적힌 최선순위 설정일자(경매로 지워지는 권리 가운데 가장 앞선 날짜)보다 먼저 전입·입주한 세입자의 보증금을 낙찰자가 대신 돌려줘야 할 수 있다는 뜻입니다(주택임대차보호법 제3조의5 · 민사집행법 제91조④).
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| 항목 | 근거 |
|---|---|
| 대항력 있는 임차인의 못 받은 보증금 | 주택임대차보호법 제3조의5 |
| 인수되는 전세권·등기된 임차권 | 민사집행법 제91조④ |
| 유치권으로 담보하는 채권 | 민사집행법 제91조⑤ |
| 소유권 이전 등기 비용 | 민사집행법 제144조③ |
저당권은 매각으로 사라지지만(제91조②), 세입자 보증금은 사라지지 않을 수 있다는 차이가 핵심입니다. 등기부등본에 안 나오는 선순위가 왜 무서운지는 등기부등본이 깨끗한데 보증금을 잃는 이유에 정리해 두었어요.
이 돈을 입찰 전에 계산에 넣지 않으면, 낙찰가는 맞게 썼는데 필요한 돈이 갑자기 불어나는 일이 생깁니다. 그때 잔금을 포기하면 앞에서 본 그 순서가 그대로 시작돼요.
그럼 값을 아주 높게 써내면 어떻게 될까요? 2003년의 한 경매가 좋은 예입니다.
감정가 2배에 낙찰된 별채는 무엇을 보여 주나요?
높이 써낼수록 잔금이 커진다는 점입니다.
2003년 11월, 전두환 전 대통령의 연희동 자택 별채가 경매에 나왔고 처남 이창석 씨가 감정가의 2.1배인 16억 4,800만 원에 낙찰받았다고 보도됐어요(서울신문 2003.11.19). 검찰은 벤츠·별채·가재도구 등을 경매처분해 19억 원을 추가로 받아냈다고 전해집니다(이투데이 2013.6.4 · 벤츠 경매 연도는 보도마다 다름).
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 2003.10 | 가재도구 경매 | 진돗개·TV 등 |
| 2003.11 | 별채 경매 | 감정가 2.1배 낙찰 |
| 2003 | 경매로 추가 환수 | 19억 원 |
당시 보도로는 이 동네 주택이 보통 감정가의 70~80% 선에서 낙찰됐다고 하니(서울신문 2003.11.19), 두 배는 드문 값이었습니다. 경매에서 감정가는 감정인이 평가한 출발점일 뿐이고, 값은 경쟁이 정하거든요.
그런데 높게 쓸수록 잔금도 커집니다. 써낸 금액이 커지면 보증금은 그대로인데 내야 할 나머지만 늘어나요. 앞의 예로 치면 최저가 3억 원짜리를 4억 원에 써낸 순간, 잔금은 3억 원에서 3억 7,000만 원이 됩니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 3억 3,000만 원 낙찰 | 잔금 | 3억 원 |
| 3억 5,000만 원 낙찰 | 잔금 | 3.2억 원 |
| 4억 원 낙찰 | 잔금 | 3.7억 원 |
입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
보증금 비율, 인수 권리, 잔금 자금 세 가지입니다. 하나라도 비면 보증금이 위험해져요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 보증금 비율 | 공고·명세서 |
| 2단계 | 재매각 여부 | 그 사건 보증금 재확인 |
| 3단계 | 인수 권리 | 선순위 임차인 |
| 4단계 | 잔금 자금 | 대출 가능액 확정 |
첫째, 매각기일 공고에는 보증금액과 제공 방법이 적혀 나옵니다(규칙 제56조 3호). 「재매각」이라는 글자가 보이면 보증 비율부터 다시 보세요.
둘째, 매각물건명세서의 임차인 칸을 읽습니다. 대항력 있는 임차인이 있으면 낙찰가 외 돈이 붙을 수 있어요.
셋째, 잔금을 어디서 마련할지 입찰 전에 확정합니다. 기한은 확정 뒤 1개월 안이라 낙찰받고 나서 알아보기엔 짧거든요.
자주 묻는 질문
Q. 낙찰받지 못하면 보증금은 언제 돌려받나요? 입찰이 끝나면 최고가·차순위 신고인을 뺀 입찰자에게 즉시 돌려줍니다(경매절차 처리지침 제40조①).
Q. 차순위로 신고했는데 1등이 잔금을 냈다면요? 1등이 대금을 다 내면 차순위 신고인은 책임을 벗고 바로 보증금을 돌려 달라고 할 수 있어요(법 제142조⑥). 차순위 신고는 써낸 금액이 1등 금액에서 보증금을 뺀 금액을 넘어야 할 수 있습니다(제114조②).
Q. 잔금을 못 낸 사람이 재매각에 다시 입찰할 수 있나요? 없습니다. 전의 매수인은 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없어요(제138조④).
Q. 보증금을 수표로 내도 되나요? 은행이 발행한 자기앞수표로 지급제시기간이 5일 이상 남은 것이면 됩니다. 다만 법원이 제공 방법을 제한할 수 있으니 공고를 보세요(규칙 제64조).
오늘 하나만 한다면
관심 있는 경매 물건이 있다면, 입찰가를 정하기 전에 「잔금 = 입찰가 − 보증금」(현금 보증 기준)부터 적어 보세요. 그 숫자를 한 달 안에 마련할 수 있나요?
여러분이 보고 있는 물건의 잔금은 얼마인가요? 대출 계산기에 그 금액을 넣어 매달 갚을 돈을 먼저 확인해 보시길 권합니다.
경매는 싸게 사는 길이 될 수 있지만, 규칙은 분명합니다. 써낸 값을 끝까지 낸 사람이 집을 가져가고, 못 낸 사람의 보증금은 채권자 몫이 돼요.
※ 이 글은 2026년 10월 기준 민사집행법(2026.2.1 시행)·민사집행규칙(2025.7.12 시행)·대법원 결정과 보도를 바탕으로 한 정보·교육·참고용이며 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 재매각 보증 비율·유찰 저감률은 법원과 사건마다 다르고, 법령은 바뀔 수 있습니다. 실제 입찰과 판단의 책임은 본인에게 있으니 해당 법원 공고·매각물건명세서와 전문가 상담으로 확인하세요.
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