집을 팔면 세금이 얼마나 나올지, 결론부터 말씀드릴게요. 양도소득세는 판 가격 전체가 아니라 ‘남은 이익’에만 붙습니다. 이 이익(양도차익)에서 오래 가지고 있을수록 깎아주는 공제를 빼고, 6~45% 세율을 곱한 뒤, 여기에 지방소득세 10%가 별도로 더해져요.
그리고 하나 짚고 넘어갈 게 있습니다. “다주택 양도세 중과는 아직 유예 중이니 괜찮다” — 이건 이제 옛말이거든요. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 중과세가 다시 살아났습니다. 내 양도세가 어떻게 계산되는지, 5분 안에 순서대로 정리해 드립니다.
바쁘면 이것만 (2026년 7월 기준)
- 무엇에 매기나: 판 가격이 아니라 양도차익(판 값 − 산 값 − 필요경비)
- 계산 순서: 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제(연 250만 원) → 세율(6~45%) → 산출세액 → 지방소득세 10% 추가
- 1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 거주 2년 추가), 양도가 12억 원까지 비과세 (초과분만 과세)
- 단기 매도는 무겁게: 주택 1년 미만 70%, 1~2년 60%
- 다주택 중과 부활: 2026.5.10부터 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (중과 대상은 장기보유공제도 못 받음)
- 신고: 판 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
양도소득세, 어떻게 계산되나요?
집값 전체에 세율을 곱하는 게 아닙니다. 이익에서 여러 번 빼준 뒤 세율을 곱해요. 순서만 알면 어렵지 않습니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 양도차익 | 판 값 − 산 값 − 필요경비 |
| 2단계 | 장기보유특별공제 | 오래 보유할수록 차감 |
| 3단계 | 기본공제 | 1년에 250만 원 |
| 4단계 | 세율 적용 | 과세표준 × 6~45% |
| 5단계 | 지방소득세 | 산출세액의 10% 추가 |
1단계, 양도차익을 구합니다. 판 가격에서 살 때 낸 돈과 필요경비(중개수수료·법무비·자본적 지출 등)를 뺍니다. 이게 실제로 남은 이익이에요.
2단계, 장기보유특별공제를 뺍니다. 오래 가지고 있었을수록 차익의 일부를 깎아줘요(아래에서 자세히).
3단계, 기본공제를 뺍니다. 사람마다 1년에 250만 원을 기본적으로 빼줍니다(미등기로 판 자산 등 일부 예외는 제외). 여기까지 남은 금액이 세율을 곱할 과세표준이에요.
4단계, 세율을 곱합니다. 과세표준 구간별로 6~45%를 적용하고 누진공제를 뺍니다.
5단계, 지방소득세가 붙습니다. 계산된 양도세의 10%가 지방소득세로 따로 더해져요. 그래서 실제 부담은 늘 “양도세 + 그 10%”입니다.
세율은 얼마인가요?
중과 대상이 아닌 일반적인 부동산을 2년 이상 보유했다면 아래 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 소득이 많을수록 높은 세율을 매기는 누진 구조예요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
계산식은 과세표준 × 세율 − 누진공제입니다. 예를 들어 과세표준이 1억 원이면 1억 × 35% − 1,544만 = 1,956만 원이 되는 식이죠.
그런데 짧게 갖고 있다 팔면 얘기가 달라집니다. 주택을 2년도 안 돼서 팔면 세율이 훅 뜁니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% | 가장 무거운 세율 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 절반 넘게 세금 |
| 2년 이상 보유 | 6~45% | 기본세율 적용 |
즉 투기를 막으려고 단기 매도에 무거운 세율을 매기는 거예요. 반대로 2년 이상만 보유해도 기본세율로 내려오니, 파는 시점이 세금을 크게 가릅니다. (토지·상가 같은 비주택은 1년 미만 50%, 1~2년 40%로 조금 다릅니다.)
진짜 세금은 얼마나 나올까요? (예시)
말로만 하면 감이 안 오죠. 숫자로 한번 풀어볼게요. 중과 대상이 아닌 일반 부동산(상가·토지나 비조정대상지역 주택 등)을 10년 보유하다 팔아서 양도차익 1억 5,000만 원이 남았다고 해봅시다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 판 값 − 산 값 − 경비 | 1억 5,000만 원 |
| 장기보유특별공제 | 10년 = 20% 차감 | −3,000만 원 |
| 기본공제 | 1년 250만 원 | −250만 원 |
| 과세표준 | 1억 1,750만 원 | |
| 산출세액 | 1억 1,750만 × 35% − 1,544만 | 약 2,569만 원 |
| 지방소득세 | 산출세액 × 10% | 약 257만 원 |
| 총 부담(근사치) | 약 2,825만 원 |
1억 5,000만 원을 벌었는데 세금이 약 2,825만 원, 대략 차익의 5분의 1 정도가 나가는 셈이죠. 다만 이건 이해를 돕기 위한 근사치이고, 실제 세액은 취득가액 인정 범위·경비 증빙·보유기간에 따라 달라집니다.
1주택은 정말 세금이 없나요?
1세대가 집 한 채만 오래 가졌다면, 대부분 양도세를 안 냅니다. 단, 조건과 금액 상한이 있어요.
조건은 두 가지입니다. ① 2년 이상 보유, ② 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이던 집이라면 여기에 2년 이상 거주까지 채워야 합니다.
금액 상한도 있어요. 아무리 1주택이어도 양도가액 12억 원까지만 비과세입니다. 12억을 넘겨 팔면 전부 과세되는 게 아니라, 12억을 초과한 부분에 해당하는 이익만 세금을 매겨요. 예를 들어 18억에 팔았다면 차익의 3분의 1(6억÷18억)에만 과세되는 식이죠. 그래서 고가주택 1주택자는 세금이 “0”은 아니어도 훨씬 가볍습니다.
장기보유특별공제, 얼마나 깎아주나요?
같은 이익이라도 오래 가진 사람에게 세금을 덜 물리는 장치입니다. 여기서 1주택자가 크게 유리해져요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 | 15년 보유 시 | 30% |
| 1세대 1주택 | 보유 40 + 거주 40 | 80% |
- 일반 부동산 등(표1): 3년 이상 보유하면 1년에 2%씩, 최대 30%(15년)를 깎아줍니다.
- 1세대 1주택(표2): 3년 이상 보유한 1주택은 보유 기간에 연 4%(최대 40%), 거주 기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제받아요.
즉 실거주한 1주택을 오래 가졌다면 차익의 대부분을 공제로 덜어낼 수 있습니다. 반대로, 뒤에 나올 중과 대상 다주택은 이 공제를 아예 못 받습니다. 이 차이가 세금을 크게 벌려요.
다주택 중과, 2026년에 뭐가 바뀌었나요?
여기가 올해 가장 큰 변화입니다. 2022년부터 한시적으로 멈춰뒀던 다주택자 양도세 중과가, 2026년 5월 9일 유예 종료 → 5월 10일 양도분부터 다시 시행되고 있습니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 | +20%p | 기본세율에 가산 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | +30%p | 기본세율에 가산 |
| 중과 대상 주택 | 장특공 배제 | 보유공제 못 받음 |
무슨 뜻이냐면, 조정대상지역에 주택을 여러 채 가진 사람이 2년 이상 보유한 그 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 20~30%p를 더 얹고, 게다가 앞서 본 장기보유특별공제까지 받지 못합니다. 세금이 이중으로 무거워지는 거죠. (2년을 못 채운 단기 매도는 앞의 단기세율과 견줘 더 무거운 쪽이 적용됩니다.)
한 가지 더. 조정대상지역 범위도 넓어졌습니다. 정부 발표에 따르면 2025년 10월 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역으로 확대됐고, 계약 시점에 따라 일정 기간 중과를 피할 수 있는 경과조치도 마련됐다고 합니다. 다만 이 부분은 개인의 계약일·잔금일·지역에 따라 결과가 크게 달라지니, 다주택 매도를 앞두고 있다면 반드시 세무 전문가와 개별 확인을 하시길 권합니다. (이 문단은 정책 발표·보도 기준이며, 최종 적용 여부는 사례별로 다릅니다.)
언제까지 신고하나요?
양도세는 팔았다고 자동으로 끝나지 않아요. 직접 신고해야 합니다.
부동산은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 합니다. 예를 들어 3월에 팔았다면 5월 31일까지예요. 한 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 정산하고요. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 날짜를 꼭 챙기세요. 신고는 홈택스(hometax.go.kr)에서 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 손해를 보고 팔았는데도 세금을 내나요? 아닙니다. 양도세는 이익(양도차익)에 매기는 세금이라, 산 값보다 싸게 팔아 이익이 없으면 낼 세금도 없습니다. 다만 신고는 하는 게 좋아요(같은 해의 다른 양도소득과 통산되는 경우가 있습니다).
Q. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요? 줄어드는 경우가 많습니다. 양도차익이 각자에게 나뉘어 과세표준이 낮아지면 누진세율이 완화되고, 기본공제(250만 원)도 각자 받거든요. 다만 취득세·보유세 등 전체를 함께 따져봐야 합니다.
Q. 1주택인데 12억을 넘겨 팔면 전부 세금인가요? 아닙니다. 12억을 넘는 부분에 해당하는 이익에만 과세하고, 여기에도 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용합니다. 그래서 실거주 오래한 1주택은 12억을 넘겨도 세 부담이 크지 않은 편입니다.
Q. 필요경비로 뭘 인정받나요? 중개수수료, 법무사비, 취득세, 그리고 집의 가치를 높인 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등)이 대표적입니다. 도배·장판 같은 수선비는 대체로 인정되지 않아요. 증빙(세금계산서·계약서)을 꼭 보관하세요.
정리하면
양도소득세는 판 가격이 아니라 남은 이익에 매기고, 양도차익 → 장기보유공제 → 기본공제 → 세율(6~45%) → 지방소득세 10% 순으로 계산합니다. 1주택 실거주는 크게 비과세·공제되는 반면, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택은 다시 중과되니 파는 시점과 주택 수를 함께 따져봐야 합니다.
- → 양도소득세 계산기 — 주택/비주택·보유기간·장기보유공제를 넣어 내 세금을 미리 계산해 보세요.
- → 종합소득세 계산기 — 임대소득 등 다른 세금이 궁금하다면 함께 확인해 보세요.
- 절세가 관심사라면 ISA 계좌의 단점과 절세 효과도 함께 읽어보면 좋습니다.
여러분이 가진 집은 지금 몇 년째 보유 중인가요? 같은 집, 같은 가격이라도 파는 시점에 따라 세금이 달라집니다. 계산기에 보유기간을 하나씩 바꿔 넣어 보면 그 차이가 눈에 보여요.
본 글은 2026년 7월 기준 정보·교육·참고용이며, 투자·세무 자문이 아닙니다. 양도소득세의 세율·비과세 요건·다주택 중과·조정대상지역·경과조치는 세법 개정과 정부 정책에 따라 달라질 수 있으며, 본문의 계산 예시는 이해를 돕기 위한 근사치입니다. 실제 세액과 개별 적용 여부는 홈택스와 세무 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.
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