버팀목 전세대출을 알아보면 표가 하나 나옵니다. 청년전용 1.5억 원.
그런데 그 숫자를 보고 집을 고르시면 안 됩니다. 한도표에 적힌 금액은 내가 받을 금액이 아니거든요.
실제로 나오는 돈은 세 가지 계산 중 가장 작은 값이고, 그중 하나는 여러분이 계약서에 도장을 찍는 순간 굳습니다.
바쁘면 이것만 (2026.09 기준)
- 한도표의 숫자는 「천장」입니다. 받는 금액이 아니라 넘을 수 없는 선이에요
- 🔴 실제 대출금 = 호당대출한도 · 소요자금 대출비율 · 담보별 대출한도 중 가장 작은 값입니다
- 소요자금 대출비율은 보증금의 70%(일반가구) 또는 80%(청년·신혼·신생아특례)입니다
- 🔴 2025년 6월 27일이 갈림길입니다. 그날까지 계약한 건은 청년 2억, 그 뒤는 1.5억이에요
- 버팀목은 하나가 아닙니다 — 이 글이 다루는 넷(일반·청년전용·신혼부부전용·신생아 특례) 말고도 전세피해 임차인용·주거취약계층 이주지원용이 따로 있습니다
- 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 기금대출·은행 전세대출·주담대를 이미 쓰고 있으면 안 됩니다
- 신청 기한은 3개월입니다 — 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 셉니다
- 🔴 뉴스에서 본 「1주택자 전세대출 2억 원 일원화」는 이 제도가 아닙니다(아래에서 따로 짚습니다)
「한도 1.5억」이라고 적혀 있는데, 왜 그 금액이 안 나오나요?
그 표가 셋 중 하나만 보여주기 때문입니다.
주택도시기금 상품 안내문은 네 상품 모두 똑같은 문장으로 시작합니다. 「다음 중 작은 금액으로 산정」. 그 아래에 세 가지가 나란히 적혀 있어요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 호당대출한도 | 상품별 정액 |
| 2단계 | 소요자금 비율 | 보증금의 70~80% |
| 3단계 | 담보별 한도 | 보증기관 규정 |
| 4단계 | 가장 작은 값 | 실제 나오는 돈 |
쉽게 말하면 자가 세 개입니다. 안내문에 크게 적힌 「1.5억」은 그중 첫 번째 자 하나예요. 나머지 둘이 더 짧으면 짧은 쪽이 이깁니다.
그럼 두 번째 자부터 보겠습니다. 이게 대부분의 사람에게 실제로 걸리는 자거든요.
그럼 제 경우엔 얼마가 나오나요?
보증금에 70%나 80%를 곱한 금액이 두 번째 자입니다. 이 자가 첫 번째 자보다 짧은 경우가 아주 흔해요.
서울에서 보증금 1억 8,000만 원짜리 집을 보고 있는 29살 지수 씨를 따라가 보겠습니다. 단독세대주, 무주택, 연소득 3,800만 원. 청년전용 버팀목 대상입니다.
- 첫 번째 자(호당대출한도): 1억 5,000만 원
- 두 번째 자(소요자금 대출비율 80%): 1억 8,000만 원 × 80% = 1억 4,400만 원
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 한도표 숫자 | 1억 5,000만 | 청년전용 호당한도 |
| 두 번째 자 | 1억 4,400만 | 보증금의 80% |
| 내가 채울 돈 | 3,600만 | 보증금 1.8억 기준 |
내 통장으로 치면 이런 겁니다. 지수 씨는 3,600만 원을 스스로 만들어야 이 집에 들어갑니다. 「1.5억까지 나온다」를 믿고 3,000만 원만 준비했다면 600만 원이 비는 거죠.
★ 여기서 순서가 중요합니다. 두 번째 자를 정하는 건 보증금이고, 보증금은 계약서를 쓸 때 굳습니다. 계약 후에 「생각보다 적게 나왔는데 조정이 되나요」라고 물어봐야 바꿀 수 있는 게 없어요.
세 번째 자는 왜 사람마다 다른가요?
담보를 어떻게 잡느냐가 세 번째 자를 정하기 때문입니다.
안내문에는 세 갈래가 적혀 있어요. 한국주택금융공사 전세대출보증, 주택도시보증공사 전세금안심대출보증, 그리고 채권양도협약기관 반환채권양도입니다. 앞의 둘은 「해당 보증 규정에 따름」이라고만 적혀 있고, 그 기관의 구체적인 한도 계산식은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 은행에 물어보셔야 하는 대목이에요.
여기서 하나만 먼저 짚겠습니다. 세 번째 방식(반환채권양도)은 아무 집에나 쓸 수 없습니다. 안내문은 「공사와 협약된 기관의 경우에만 담보 인정 가능」이라고 못을 박고, LH·SH·경기도시공사·부산도시공사·전북개발공사·공공임대리츠·국민행복주택리츠·청년희망리츠를 협약기관으로 적어 두었어요. 집주인이 개인이라면 이 방식은 처음부터 선택지에 없습니다.
그러니 아래 계산식은 LH·SH 같은 공공기관 소유 주택에 들어가는 경우의 이야기로 읽어 주세요.
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| 담보 방식 | 한도를 정하는 것 | 쓸 수 있는 집 |
|---|---|---|
| HF 보증 | 보증 규정에 따름 | 개인 임대인도 가능 |
| HUG 보증 | 보증 규정에 따름 | 개인 임대인도 가능 |
| 반환채권양도 | 안내문의 계산식 | 협약기관 소유만 |
세 번째 방식은 계산식이 안내문에 그대로 있습니다.
연간인정소득 − 본인 부채금액의 25% − 기 기금전세자금대출잔액
여기서 연간인정소득이 낯선 말인데, 풀어 쓰면 「소득을 몇 배로 쳐 줄 것인가」입니다. 연소득 1,500만 원 이하는 4,500만 원으로 봐 주고, 1,500만 원 초과 2,000만 원 이하는 연소득의 3.5배, 2,000만 원을 넘으면 연소득의 4배로 계산합니다.
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| 연소득 | 연간인정소득 |
|---|---|
| 1,500만 이하 | 4,500만 원 인정 |
| 1,500~2,000만 | 연소득의 3.5배 |
| 2,000만 초과 | 연소득의 4배 |
★ 같은 표 아래에 한 줄이 더 붙어 있어요. 「1년 미만 재직자의 경우 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있음」. 이직한 지 얼마 안 되셨다면 이 줄부터 은행에 확인하세요.
지수 씨가 LH·SH 같은 협약기관 소유 주택에 들어간다면 3,800만 × 4 = 1억 5,200만 원이 세 번째 자입니다. 이 경우 가장 짧은 건 두 번째 자(1억 4,400만 원)예요. 개인 임대인 주택이라면 세 번째 자는 HF·HUG 보증 규정이 정하고, 그 값은 은행에서 확인해야 합니다.
그런데 연소득이 3,000만 원이었다면 이야기가 달라집니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 연소득 3,000만 원 | 세 번째 자가 이김 | 1.2억원 |
| 연소득 3,800만 원 | 두 번째 자가 이김 | 1.44억원 |
같은 집, 같은 보증금인데 2,400만 원이 갈립니다. 소득이 800만 원 낮았을 뿐인데요.
그럼 소득을 올리면 되지 않느냐고요? 그게 그렇게 단순하지가 않아요. 부부합산 연소득 5,000만 원을 넘으면 이번엔 자격 자체에서 빠집니다(다자녀·2자녀 6,000만 원, 신혼가구 7,500만 원까지 예외). 반환채권양도 방식에서는 소득이 낮으면 한도가 깎이고, 소득이 높으면 대상에서 빠지는 구간이 함께 존재하는 거죠.
「언제 계약했느냐」가 왜 한도를 가르나요?
2025년 6월 27일 이전에 계약한 건에는 예전 한도가 그대로 적용되기 때문입니다.
인터넷에서 버팀목 한도를 찾아보면 숫자가 서로 안 맞는 경우가 많습니다. 어떤 곳은 청년 2억이라 하고 어떤 곳은 1.5억이라고 하죠. 둘 다 맞습니다. 시점이 다를 뿐이에요.
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| 상품 | 2025.6.27 이전 계약 | 지금 계약하면 |
|---|---|---|
| 청년전용 | 2억 | 1.5억 |
| 신혼부부전용 | 수도권 3억 | 수도권 2.5억 |
| 신생아 특례 | 3억 | 2.4억 |
| 일반 버팀목 | 안내문에 없음 | 수도권 1.2억 |
여기서 일반 버팀목 한 칸은 비워 뒀습니다. 청년·신혼부부·신생아 특례 안내문에는 경과조치 문구가 날짜와 함께 적혀 있는데, 일반 버팀목 안내문에서는 그 문구를 찾지 못했습니다. 안 바뀐 것인지 페이지에 안 적힌 것인지 확인하지 못했으니 「일반도 똑같다」고 쓰지 않겠습니다.
물론 이렇게 반문하실 수 있어요. 「그럼 이미 계약한 사람 이야기 아니냐」고요. 아닙니다. 지금 갱신을 앞두고 계신 분은 기존 계약이 언제 것인지에 따라 적용 한도가 달라질 수 있으니 은행에 확인하실 대목이고, 지금 계약을 앞두신 분은 새 기준으로만 계산하셔야 합니다. 옛 숫자를 보고 자금 계획을 세우면 그 차이만큼 그대로 구멍이 나거든요.
그런데 새 기준을 보려면 내가 넷 중 어느 버팀목인지부터 정해야 합니다.
나는 넷 중 어느 버팀목인가요?
버팀목이라는 이름의 상품은 여럿이고, 한도도 보증금 상한도 다 다릅니다. 이 글은 그중 가장 많이 찾는 넷을 다룹니다.
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| 상품 | 호당대출한도 | 보증금 상한 | 소요자금 비율 |
|---|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 수도권 1.2억 | 수도권 3억 | 70% |
| 청년전용 | 1.5억 | 3억 이하 | 80% |
| 신혼부부전용 | 수도권 2.5억 | 수도권 4억 | 80% |
| 신생아 특례 | 2.4억 | 수도권 5억 | 80% |
그리고 이 넷이 전부가 아닙니다. 주택도시기금 「주택전세자금대출」 목록에는 전세피해 임차인 버팀목전세자금(한도 2.4억 원), 주거취약계층 이주지원 버팀목전세자금, 갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금도 함께 올라 있어요.
전세사기 피해를 보셨다면 청년전용(1.5억)이 아니라 전세피해 임차인용(2.4억)이 맞는 창구일 수 있습니다. 이름이 비슷해서 그냥 청년전용으로 계산하고 마는 분이 많은 대목이에요.
헷갈리기 쉬운 곳이 하나 있습니다. 일반 버팀목 안내문 안에도 신혼가구·2자녀 이상 가구를 위한 별도 한도(수도권 2.5억, 그 외 1.6억)가 있어요. 신혼부부전용 상품의 한도와 숫자가 같습니다. 그러니 「신혼인데 어느 쪽으로 가야 하나」는 은행 창구에서 확인하실 문제입니다.
그리고 넷 다 공통으로 걸리는 게 있어요. 세대원 전원 무주택, 순자산 3.45억 원 이하(2026년도 기준), 그리고 기금대출·은행 전세자금대출·주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 대출 불가입니다. 세 번째 조건에 걸려 넘어지는 분이 생각보다 많습니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 순자산 상한 | 3.45억 | 2026년도 기준 |
| 부부합산 소득 | 5,000만 | 신혼 7.5천·신생아 1.3억 |
| 신청 기한 | 3개월 | 빠른 날부터 |
여기까지 통과하셨다면, 그다음에 붙는 게 금리예요. 이것도 하나가 아닙니다.
금리는 어떻게 정해지나요?
소득 구간과 보증금 구간이 만나는 칸에서 정해집니다(청년전용은 보증금 칸이 하나뿐이라 소득만으로 갈립니다). 하나의 고정 금리가 아니에요.
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| 상품 | 금리 범위 | 구간을 가르는 것 |
|---|---|---|
| 일반 버팀목 | 연 2.5~3.5% | 소득과 보증금 |
| 청년전용 | 연 2.2~3.3% | 소득 |
| 신혼부부전용 | 연 1.9~3.3% | 소득과 보증금 |
| 신생아 특례 | 연 1.3~4.3% | 소득과 보증금 |
구간별 정확한 숫자는 이 글에 적지 않겠습니다. 화면에서 값을 옮기는 과정에서 행과 열이 어긋날 여지가 있어 범위까지만 씁니다. 정확한 내 칸은 주택도시기금 포털이나 수탁은행에서 확인하세요.
우대금리도 있는데, 표현을 그대로 옮기겠습니다. 안내문에는 연소득 4,000만 원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 연 1.0%p, 연소득 5,000만 원 이하 한부모가구 연 1.0%p, 장애인·다문화·노인부양·고령자가구 연 0.2%p, 다자녀가구 연 0.7%p 같은 항목이 적혀 있습니다. 🔴 그리고 그 옆에 「중복 적용 불가」라고 붙어 있어요.
이 목록 안에서는 여러 개에 해당해도 하나만 적용된다는 뜻입니다. 다만 안내문에는 「추가우대금리」라는 별도 칸이 있고 그쪽은 중복이 됩니다(부동산 전자계약 0.1%p 등). 신생아 특례는 우대금리 자체가 중복 적용이라고 적혀 있고요.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 우대금리 | 중복 적용 불가 |
| 2단계 | 추가우대금리 | 중복 적용 가능 |
| 3단계 | 신생아 특례 | 우대금리도 중복 |
★ 신생아 특례를 보고 계시다면 한 줄만 더 봐 주세요. 안내문에 특례금리는 기본 4년이고, 그 뒤에는 소득 수준에 따라 다른 금리 규정으로 전환된다고 적혀 있습니다(추가 출산 시 자녀 1명당 4년씩, 최장 12년). 「낮은 금리가 계속 간다」로 읽으면 안 되는 대목이에요.
그럼 이 계산은 언제까지 끝내야 할까요.
언제까지 신청해야 하나요?
잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내입니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 집을 보는 중 | 한도를 미리 잰다 | 아직 다 열려 있다 |
| 계약서 작성 | 보증금과 지역이 굳는다 | 두 번째 자가 정해진다 |
| 잔금일 또는 전입일 | 둘 중 빠른 날 | 여기서부터 3개월 |
| 3개월 뒤 | 신청 자체가 닫힌다 | 이 계약으로는 신청 불가 |
계약갱신이라면 계약갱신일부터 3개월 이내(월세에서 전세로 바꾼 경우는 전환일부터)입니다. 그리고 하나 더. 기금 대출과 별도로 담보부 보증(주택금융공사·주택도시보증공사)도 그 기관의 기한 안에 신청을 마쳐야 한다고 안내문이 따로 적어 두고 있어요. 안내문 스스로 「자세한 요건과 기한은 신청 수탁은행에 문의」라고 쓰고 있습니다.
여기까지가 버팀목입니다. 그런데 뉴스에는 전혀 다른 숫자가 하나 더 돌고 있죠.
뉴스에서 본 「전세대출 2억 원」은 이 제도가 아닙니다
오해하지 마세요. 이건 버팀목 이야기가 아닙니다.
2025년 9월 12일 금융위원회가 발표한 대책에는 「1주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출 한도를 2억 원으로 일원화」라는 내용이 있습니다. 이건 은행이 자기 재원으로 빌려주는 전세대출, 그중에서도 1주택자를 대상으로 한 조치예요. 해당 발표 자료에는 버팀목·디딤돌 이야기가 한 줄도 없습니다.
버팀목은 국토교통부 주택도시기금이 무주택 세대에게 빌려주는 정책대출입니다. 부처도 재원도 대상도 다릅니다. 검색하면 두 이야기가 섞여 나오니 날짜와 기관을 꼭 같이 보세요.
같은 이유로, 저희가 앞서 쓴 전세대출 한도 글의 숫자도 여기에 그대로 대입하시면 안 됩니다. 그 글은 한국주택금융공사 보증을 다루고, 이 글은 주택도시기금 대출을 다뤄요. 「셋 중 작은 값」이라는 구조는 닮았지만 항목 이름도 숫자도 다른 상품입니다.
헷갈리기 쉬운 건, 버팀목 한도를 깎은 6·27 도 같은 가계부채 대책의 일부라는 점이에요. 큰 줄기는 같지만 이번 9월 조치는 은행 재원·1주택자 이야기라 버팀목에 그대로 대입하면 안 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 만 34세를 넘기면 청년전용은 어떻게 되나요? A. 안내문에는 나이 상한만 적혀 있고 그 뒤에 무엇으로 넘어가는지를 설명하는 문구를 찾지 못했습니다. 추측으로 채우지 않겠습니다. 다만 병역의무를 이행한 경우 조건부로 최대 만 39세까지 연장할 수 있다는 특례는 안내문에 적혀 있습니다.
Q. 계약금을 걸었는데 대출이 모자라면 돌려받나요? A. 그건 버팀목만의 규정이 아니라 일반 계약법 문제입니다. 민법 제565조가 계약금에 해약금 성격을 주고(전세 같은 임대차에는 제567조로 준용됩니다), 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는 그냥 없던 일로 하면 낸 쪽이 포기하는 게 기본 구조예요. 다만 계약서에 특약을 넣어 돌려받은 판결도 있습니다(서울남부지방법원 2022나60248). 특약이 없으면 무조건 못 돌려받는다는 뜻은 아니고, 사안마다 다르게 판단됩니다. 특약은 도장을 찍기 전에만 넣을 수 있고요.
Q. 갱신할 때도 한도가 그대로인가요? A. 갱신계약은 증액된 금액 이내에서, 증액 후 총 보증금의 70%(또는 80%) 이내로 산정합니다. 신규계약과 계산 방식이 다릅니다.
Q. 부모님 집에 살면서 신청해도 되나요? A. 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 여기서 「세대원」은 같은 주민등록표에 올라 있는 배우자·직계존속·직계비속을 말해요(형제·자매는 세대원에 안 들어갑니다). 그래서 부모님과 세대를 분리해 본인이 세대주가 되면, 부모님이 집을 갖고 계셔도 그 집은 내 무주택 판정에 들어오지 않습니다. 반대로 부모님과 한 세대로 묶여 있는 채로 신청하면 부모님 주택이 그대로 걸립니다. 청년전용은 「만 19~34세 세대주(예비 세대주 포함)」로 되어 있어 아직 세대주가 아닌 분도 대상이 되는데, 예비 세대주를 어디까지 보는지는 수탁은행에 확인하셔야 합니다.
Q. 다른 대출이 있으면 무조건 안 되나요? A. 안내문 기준으로 기금대출·은행재원 전세자금대출(이주비 포함)·주택담보대출을 이용 중이면 대출이 안 됩니다. 게다가 기금대출 여부는 세대가 분리된 배우자와 자녀까지 포함해서 봅니다.
계약 전에 딱 하나만 잰다면
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 지금 소득 확인 | 연 5천 이하인가 |
| 2단계 | 순자산 확인 | 3.45억 이하인가 |
| 3단계 | 다른 대출 | 기금·주담대 있나 |
| 4단계 | 지금 보증금 | 70~80%가 얼마 |
계약서를 쓰기 전에 딱 하나만 하신다면, 지금 보고 계신 집의 보증금에 0.8(일반가구는 0.7)을 곱해 보세요. 그 숫자가 한도표의 숫자보다 작으면, 적어도 그만큼은 이미 깎였다는 뜻입니다. 나머지 차액은 대출이 아니라 내 돈으로 채워야 하는 금액이고요.
다만 이건 두 번째 자까지입니다 — 세 번째 자(담보별 대출한도)가 이보다 더 짧을 수 있어서, 최종 금액은 은행에서 세 자를 다 재 봐야 확정됩니다. 그래서 계약금을 걸기 전에 은행에 먼저 물어보시는 게 안전해요.
여기까지 재신 김에 대출 계산기로 그 금액의 월 상환액도 한 번 넣어 보세요. 한도만 보고 정하면 매달 나갈 돈이 안 보이거든요.
★ 그래서 하나만 여쭙겠습니다. 여러분이 보고 계신 그 집, 보증금의 80퍼센트가 얼마인지 알고 계신가요? 그 숫자를 모르는 채로 도장을 찍으면 모자란 금액은 잔금 무렵에야 알게 됩니다.
이 글은 정보·교육·참고용이며 투자자문이 아닙니다. 2026년 9월 기준 국토교통부 주택도시기금 상품 안내를 정리한 것이고, 한도·요건·금리·순자산 기준은 바뀔 수 있습니다. 이 글의 내용은 「버팀목전세자금」 계열 정책대출에 관한 것으로, 은행 재원 전세대출이나 다른 보증기관 상품과는 조건이 다릅니다. 실제 승인 여부와 한도는 수탁은행과 보증기관이 개별 심사로 판단하며, 담보 방식에 따라 본문의 계산과 달라질 수 있습니다. 구체적인 사안은 주택도시기금 포털이나 취급 은행에서 확인하시기 바랍니다.
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