보증금 1억 5,000만 원을 떼인 세입자가 돌려받은 돈, 3,000만 원.
11월 13일부터 이 사람은 5,000만 원까지 받을 수 있게 됩니다. 국토교통부가 직접 든 예시예요. 그런데 여러분이 이 2,000만 원을 받으면, LH가 사 준 집에 최장 10년 사는 지원 같은 특별법의 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.
법 조문이 그렇게 적었거든요. LH 집이냐 부족분이냐, 고르는 자리가 생긴 겁니다.
바쁘면 이것만 · 2026.10 기준
- 2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 최소지원금으로 신청할 수 있습니다
- 🔴 최소지원금이나 선지급금을 받으면 LH 매입 주택을 포함한 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다(전세사기피해자법 제25조의9③·제25조의10④)
- LH 매입을 요청한 피해자는 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 피해자는 집의 처분 절차가 끝난 뒤 신청합니다
- 결정은 신청일부터 90일 이내입니다. 부득이하면 30일 한 번 늘어납니다
- 받은 뒤에 보증금을 따로 돌려받으면 신고하고 반납해야 합니다. 안 내면 세금처럼 강제로 걷습니다
- 법이 정한 지원은 피해자 결정일부터 3년 안에(2024년 9월 10일 전 결정자는 그날부터) 신청해야 합니다. 11월 13일 전에 이미 결정된 사람의 최소지원금·선지급금은 2026년 11월 13일부터 3년을 셉니다
전세사기 최소보장금, 얼마를 받나요?
보증금의 3분의 1까지 채워 주는 돈입니다. 이미 받은 돈을 빼고 모자란 만큼만 줍니다.
법이 쓰는 이름이 둘이라 헷갈리기 쉬운데요. 「최소보장금」은 보증금의 3분의 1이라는 기준선이고, 실제로 통장에 들어오는 돈은 「최소지원금」입니다. 쉽게 말하면 기준선까지 차오르지 못한 빈칸을 정부가 메워 주는 구조예요.
빼는 돈은 세 가지입니다(제25조의9①).
- 경매·공매에서 배당으로 받은 돈
- 보증금 반환 채권으로 변제받은 돈
- LH 매입 등으로 받은 경매차익과 임대료 지원액
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 지금까지 | 배당 2,000 + 경매차익 1,000 | 3,000만 원 |
| 11월 13일부터 | 최소지원금 2,000 추가 | 5,000만 원 |
1억 5,000만 원 세입자로 돌아가 볼까요.
그 외 회복금이 없다는 가정에서 배당 2,000만 원, 경매차익 1,000만 원을 받아도 3분의 1인 5,000만 원에는 2,000만 원이 모자랍니다. 그 2,000만 원이 최소지원금이에요. 월급 300만 원으로 치면 일곱 달 가까이 모아야 하는 돈입니다.
대상은 대한민국 국적을 가진 법상 전세사기피해자와 제2조제4호다목으로 결정된 임차인입니다(제25조의9①). 물론 이 안에서도 모두 받는 건 아닙니다. 법은 이런 경우를 뺐습니다(제25조의9①·②).
- 대한민국 국적이 없는 사람
- 피해 주택을 본인이 직접 사들인 사람
- 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매의 배당요구 또는 공매의 배분요구를 하지 않은 사람(2026년 11월 13일 이후 최초 경매개시결정 또는 공매공고가 있는 경우부터 적용 · 2026년 개정 부칙 제5조)
- 이미 선지급금을 받은 사람
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| 구분 | 판정 | 근거 |
|---|---|---|
| 법상 전세사기피해자 | 대상 | 제25조의9① |
| 제2조제4호다목 임차인 | 대상 | 제25조의9① |
| 국적 없는 사람 | 제외 | 제25조의9① |
| 피해 주택 직접 매수 | 제외 | 제25조의9②1 |
| 배당·배분요구 안 함 | 제외 | 제25조의9②2 |
| 선지급금 이미 받음 | 제외 | 제25조의9②3 |
이미 피해자로 결정된 사람도 대상에 들어갑니다(2026년 개정 부칙 제4조).
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 시행일 | 11.13 | 2026년 |
| 최소보장금 | 3분의 1 | 보증금 기준 |
| 결정 기한 | 90일 | 30일 한 번 연장 |
| 신청 기한 | 3년 | 시행 전 결정자 11.13부터 |
그럼 받기만 하면 되는 걸까요?
최소지원금을 받으면 왜 LH 집에 못 사나요?
법이 특별법의 공공임대 지원과 최소지원금을 함께 주지 않기 때문입니다.
「최소보장피해자가 최소지원금을 지급받은 경우 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다.」 — 제25조의9③
쉽게 말하면, 제25조가 바로 LH가 피해 주택을 사서 피해자에게 빌려주는 제도입니다. 제25조의2는 그 집을 못 받은 피해자에게 다른 공공임대를 주는 길이고요.
최소지원금을 받으면 이 지원들을 받을 수 없습니다. 다만 이미 입주한 사람의 계약 처리와 다른 공공임대 제도까지 이 조문만으로 단정할 수는 없습니다.
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| 구분 | LH 매입·공공임대 | 최소지원금 |
|---|---|---|
| 무엇을 받나 | 살 집 | 부족분 현금 |
| 거주 기간 | 최장 10년 | 없음 |
| 경매차익 | 임대료로 사용 | 받은 돈에서 차감 |
| 신청 시기 | 사전협의 신청 | 집 정리 뒤 |
| 함께 받기 | 불가 | 불가 |
LH 쪽을 고르면 무엇이 남는지도 보셔야 합니다.
LH가 경매에서 집을 사면 정상 매입가보다 싸게 낙찰받으면서 차익이 생깁니다. 이 경매차익은 그 집에 사는 동안의 임대료로 씁니다(제25조⑦).
모자라면 국가나 지자체가 재정으로 보탤 수 있습니다(제25조⑧). 거주는 최장 10년이고, 10년 뒤에는 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년 더 사는 지원이나 남은 차액을 받는 지원 중 하나를 받을 수 있습니다(제25조④·⑩).
다시 말해 LH 쪽은 「계속 살 집」이, 최소지원금 쪽은 「부족분 현금」이 중심인 셈이에요. LH 쪽도 이사를 나가면 남은 경매차익을 받는 길이 있습니다(제25조⑨).
「돈을 더 준다는데 무조건 받는 게 이득 아닌가?」 싶으실 수 있습니다. 그런데 어느 쪽이 낫다고 한 줄로 말할 수는 없습니다.
아이 학교 때문에 그 동네를 못 떠나는 집과, 이미 다른 곳으로 이사한 집은 답이 다르거든요. 그래서 고르기 전에 확인할 게 하나 더 있습니다. 언제 신청하느냐예요.
최소지원금은 언제, 어디에 신청하나요?
집이 정리된 뒤에 신청합니다. 경매가 진행 중일 때는 아직 차례가 아닙니다.
국토교통부 2026년 10월 6일 발표 문구는 이렇습니다. 「최소지원금은 전세사기피해자가 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후, 그 외의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 이후 신청」.
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| 구분 | 언제 신청 | 결정 기한 |
|---|---|---|
| LH 매입 요청자 | 경매차익 산정 뒤 | 90일 |
| 그 밖의 피해자 | 집 처분 완료 뒤 | 90일 |
| 선지급금 대상자 | LH 매입·처분 완료 전 | 90일 |
실무 창구는 LH입니다. 정부가 지급·정산 업무를 LH에 맡기도록 시행령 개정안을 의결했거든요.
다만 이 시행령은 10월 6일 국무회의를 통과했지만 2026년 10월 10일 현재 법제처에 원문이 아직 올라오지 않았습니다. 세부 산정 방식은 원문이 나오면 다시 확인하셔야 합니다.
챙길 서류도 미리 알려져 있습니다. 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해 주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 보증금 반환 채권 변제 관련 서류입니다.
결정에 동의하지 못하면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다(국토교통부 안내 · 행정기본법 제36조). 그런데 경매가 끝날 때까지 기다릴 형편이 안 되는 사람은요?
선지급금은 최소지원금과 뭐가 다른가요?
경매가 끝나기 전에 미리 받는 돈입니다. 대신 받을 수 있는 사람이 좁습니다.
법이 정한 대상은 제2조제4호다목 임차인 중 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 계약한 임차인입니다. 신탁사기 피해자가 여기에 들어갑니다. 그 밖의 대상은 대통령령이 정합니다(제25조의10①).
국토교통부 예시를 다시 볼게요. 보증금 1억 5,000만 원, 그동안 받은 임대료 지원 1,000만 원인 사람은 선지급금 4,000만 원을 먼저 받아 총 5,000만 원이 됩니다. 이후 회수되는 금액 등을 고려해 정산합니다.
국토교통부장관이 보증금반환채권을 양수한 경우에는 정산이 완료될 때까지 대항력을 유지해야 합니다(제25조의10③). 대항력을 잃어 우선변제권 행사 등이 제한되면 지원금 전부 또는 일부를 반납하게 할 수 있습니다(제25조의11②). 이사나 전입 변경을 앞두고 있다면 개별로 확인하셔야 해요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 선지급금 | 4,000만 원 | 4000 |
| 임대료 지원 | 1,000만 원 | 1000 |
선지급금도 받는 순간 공공임대주택 지원은 막힙니다. 그리고 선지급금을 받은 사람은 나중에 최소지원금을 따로 신청할 수 없습니다. 받는 시점만 다를 뿐 같은 바구니에서 나오는 돈이라는 뜻이에요.
그렇다면 받은 돈은 그대로 내 것일까요?
받았다가 돌려줘야 하는 경우도 있나요?
있습니다. 받은 뒤 보증금을 따로 돌려받으면 신고하고 반납해야 합니다(제25조의11①).
신고·반납 사유는 셋입니다. 거짓 신청·과오지급·대항력 상실은 별도 사유입니다(제25조의11②).
- 받은 뒤에 보증금을 회수하거나 변제받은 경우
- 선지급금 정산이 끝난 뒤에 보증금을 회수하거나 변제받은 경우
- 선지급금을 받고 피해 주택을 직접 사들인 경우
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| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 보증금 따로 회수 | 신고·반납 | 제25조의11① |
| 정산 뒤 보증금 회수 | 신고·반납 | 제25조의11① |
| 선지급 뒤 직접 매수 | 신고·반납 | 제25조의11① |
| 반납 안 함 | 국세 강제징수 방식 | 제25조의11③ |
| 위반 반복 | 과태료 최대 3,000만 원 | 국토부 발표 |
| 받을 권리 | 압류·양도·담보 금지 | 제25조의8② |
반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 걷습니다(제25조의11③). 바꿔 말하면 세금 밀린 것처럼 통장이나 재산에서 거둬 간다는 뜻이에요. 국토교통부는 반납을 안 하는 경우 등에 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원 과태료를 매긴다고 밝혔습니다.
반대로 지켜 주는 장치도 있습니다. 최소지원금과 선지급금, 그리고 그 돈을 받을 권리는 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고, 압류도 안 됩니다(제25조의8②). 빚 독촉을 받는 피해자라도 이 돈은 지켜진다는 거죠.
남은 건 시간입니다. 이 모든 지원에는 마감이 있거든요.
전세사기 지원, 신청 기한은 언제까지인가요?
피해자로 결정된 날부터 3년 안입니다. 피해자 결정 자체가 아니라, 결정 뒤에 받는 지원의 기한이에요.
「제4장에 따른 전세사기피해자등 지원의 신청기간은 … 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내로 한다.」 — 제14조의2
제4장에는 LH 매입, 공공임대, 우선매수권 같은 지원이 들어 있습니다. 경매·공매가 진행 중이라 3년 안에 신청하지 못했다면 절차가 끝난 날부터 1년 안에 하면 됩니다.
최소지원금·선지급금은 2026년 11월 13일 전에 결정된 최소보장피해자의 경우 이날부터 3년을 셉니다(2026년 개정 부칙 제4조). 이날 이후 결정자는 원칙적으로 결정일부터 3년입니다. 그리고 2024년 9월 10일 전에 결정된 사람의 제4장 지원 기한은 2024년 9월 10일부터 셉니다(2024년 개정 부칙 제2조).
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 2023.6.1 | 법 시행 | 피해자 결정 시작 |
| 2025.5.31 | 최초 계약 기준일 | 이날 이전 계약만 적용 |
| 2026.11.13 | 최소보장금 시행 | 시행 전 결정자 3년 기산 |
| 2027.5.31 | 법 유효기간 끝 | 시행 후 4년 계산값 |
| 결정일 + 3년 | 지원 신청 기한 | LH 매입·공공임대 등 |
법 자체에도 끝이 있습니다. 부칙은 「시행 후 4년이 경과하는 날까지 효력을 가진다」고 적었고, 2023년 6월 1일 시행이니 계산하면 2027년 5월 31일입니다.
다만 그 전에 피해자로 결정됐거나 결정 신청을 한 사람은 만료 뒤에도 이 법을 적용받습니다(2023년 부칙 제4조). 2026년 10월 10일 현재 법제처 기준으로 공포된 추가 연장은 없습니다.
그리고 이 법은 2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 임차인에게만 적용됩니다(2025년 개정 부칙 제2조). 아직 피해자 결정을 신청하지 않았다면, 이 날짜부터 확인하셔야 해요.
아직 피해자 결정을 못 받았다면 어떻게 하나요?
시·도에 피해자 결정을 신청하는 것이 첫 단계입니다. 최소지원금도 LH 매입도 전부 이 결정 뒤에 열립니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 시·도 신청 | 계약서·경매 서류 |
| 2단계 | 피해 조사 | 접수 30일 안 |
| 3단계 | 위원회 심의 | 상정 30일 안 |
| 4단계 | 결정 송달 | 가결·부결 |
| 5단계 | 이의신청 | 송달 30일 안 |
피해 조사는 신청을 받은 날부터 30일 안에 마쳐야 하고(제13조⑤), 위원회 심의는 안건이 올라간 날부터 30일 안에 끝내야 합니다. 부득이하면 15일 한 번 늘어납니다(제14조③). 결정 전이라도 전국 전세피해지원센터에서 법률상담과 금융·주거 지원 연결을 받을 수 있습니다(제11조①).
부결이 꽤 많다는 것도 알아 두셔야 합니다. 2026년 8월 말까지 부결된 1만 6,193건 가운데 열 건 중 일곱 건이 같은 이유였어요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 보증금 미반환 의도 요건만 미충족 | 11,087건 | 11087 |
| 그 밖의 사유 | 5,106건 | 5106 |
「4호」는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유입니다. 수사가 시작됐는지, 집주인이 돈 없이 집을 여러 채 샀는지 같은 사정을 봅니다(제3조①4).
쉽게 말하면 「사기였다」고 의심할 만한 정황이 있느냐를 보는 자리예요. 관련 사정이 바뀌면 재신청할 수 있다고 국토교통부는 밝혔습니다. 그렇다면 결정을 받은 사람 가운데 실제로 LH가 집을 사 준 곳은 몇이나 될까요?
지금 몇 명이 결정을 받았고, 몇 집이 매입됐나요?
2026년 8월 31일 기준 피해자 결정 4만 936건, LH 매입 완료 1만 718호입니다. 국토교통부가 9월 7일 발표한 8월 31일 기준 실적이에요.
여기서 주의할 점이 있습니다. 4만 936건 가운데 1만 718호만 집을 지켰다고 읽으면 안 됩니다.
결정을 받은 사람이 모두 LH 매입을 신청하는 건 아니거든요. 매입은 피해자가 따로 LH에 사전협의를 신청해야 시작됩니다(제25조①).
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 사전협의 신청 | LH에 매입 요청 협의 | 24,336건 |
| 매입 가능 판정 | LH 심의 통과 | 16,882건 |
| 주택매입 요청 | 경매 참여 요청 | 15,209건 |
| 매입 완료 | 계속 거주 가능 | 10,718건 |
두 수치의 단순 비율은 약 44%입니다. 다만 나머지에는 심의 중·매입 불가·기타가 섞여 있어 모두 매입 대기자로 볼 수는 없습니다.
2026년 1~8월 LH 매입은 한 달 평균 716호였습니다. 2024년에는 한 해 동안 총 90호였어요.
아직 매입을 기다리는 세입자에게 11월 13일은 고르는 날이 될 수 있습니다. 다만 최소지원금 신청 가능 시점은 각자의 경매차익 산정·처분 완료 여부에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 이미 LH 집에 살고 있는데 최소지원금도 받을 수 있나요? 법은 최소지원금을 받으면 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다고 적었습니다. 이미 살고 있는 경우 실제 처리 방식은 시행령 원문과 LH 안내가 나오면 확인해야 합니다. 그 전에는 전세피해지원센터에 내 사례로 물어보는 편이 안전합니다.
Q. 최소지원금은 자동으로 들어오나요? 아닙니다. 법은 「신청할 수 있다」고 적었습니다. 직접 신청해야 하고, 결정은 신청일부터 90일 안에 나옵니다.
Q. 외국인 세입자도 받을 수 있나요? 최소지원금·선지급금은 대한민국 국적이 없는 사람을 제외합니다(제25조의9①). 피해자 결정과 다른 지원은 별개입니다.
Q. 2025년 6월 이후 처음 계약했으면 아예 대상이 아닌가요? 2025년 개정 부칙은 「2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인」에게 이 법을 적용한다고 적었습니다. 「최초로」라는 말이 붙어 있으니 갱신 계약서보다 처음 계약서의 날짜를 먼저 보시고, 내 경우는 관할 시·도에 확인하세요.
Q. 3년 기한은 언제부터 세나요? 피해자로 결정된 날부터입니다. 2024년 9월 10일 전에 결정된 사람은 그날부터 셉니다. 최소지원금·선지급금은 2026년 11월 13일 전에 결정된 사람이면 11월 13일부터 셉니다.
LH 집이냐 부족분이냐, 여러분이라면?
11월 13일부터 전세사기 피해자에게는 보증금 3분의 1이라는 바닥이 생깁니다. 3,000만 원에 멈춰 있던 1억 5,000만 원 세입자가 5,000만 원까지 올라오는 변화예요. 피해 회복의 하한선이 법에 적힌 겁니다.
다만 그 바닥을 딛으면 특별법의 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다. 여러분이라면 10년을 더 살 수 있는 집과 부족분을 채우는 최소지원금 중 무엇이 내 가족에게 맞을까요?
오늘 딱 하나만 한다면, 피해자 결정문의 결정 날짜를 찾아 보세요(2024년 9월 10일 전에 결정됐다면 2024년 9월 10일부터 셉니다). 3년이 언제 끝나는지는 날짜 계산기로 바로 셀 수 있습니다. 아직 전세 계약 전이라면 전세보증금 반환보증이 한 푼도 못 돌려주는 세 가지 경우와 등기부등본에 안 나오는 선순위부터 확인하세요.
이 글은 2026년 10월 10일 기준 법제처 법령 원문(현행판·2026.11.13 시행예정판)과 국토교통부 보도자료(2026.9.7·10.6)를 바탕으로 한 정보·교육·참고용 자료이며, 법률 자문이나 투자자문이 아닙니다. 시행령 원문이 공포되면 세부 산정 방식과 신청 절차가 바뀔 수 있습니다. 개별 사안은 전세피해지원센터나 관할 시·도에 확인하시고, 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
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