생애최초로 집을 사면 담보 인정 비율을 70%까지 봐줍니다.
일반 무주택자는 규제지역에서 40%, 조건을 갖춘 서민·실수요자도 60%니까 꽤 큰 배려처럼 보이죠.
그런데 여러분이 연봉 5,000만 원으로 규제지역에서 6억짜리 집을 사려 한다면, 이 예외가 실제로 늘려주는 돈은 0원입니다.
같은 집을 연봉 9,000만 원인 분이 사면 6,000만 원이 늘어납니다. 연봉 3,000만 원이면 역시 0원이고요. 무주택 세대주이고, 다른 대출이 없고, 배우자 소득이 없어 부부합산도 그 연봉 그대로라는 같은 조건인데도 그래요.
같은 제도인데 왜 이렇게 갈릴까요. 오늘은 그 이야기를 해보려 합니다.
규제가 1년 남짓 사이 네 번 바뀌었는데, 왜 제 한도만 줄었을까요
주택담보대출 규제는 2025년 6월부터 2026년 7월까지 네 번 바뀌었습니다. 네 번 모두 조이는 쪽이었습니다.
다만 넷이 같은 층위는 아닙니다. 6억 상한과 가격대별 차등, 규제지역 추가는 내가 은행에서 받는 한도에 직접 닿습니다. 반면 2026년 4월의 총량 목표와 정책대출 비중은 은행 전체가 한 해에 내줄 수 있는 양을 정하는 이야기라, 내 승인 한도를 곧바로 깎지는 않습니다. 다만 은행이 물량을 조절하면 창구에서 체감될 수는 있습니다.
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| 시점 | 사건 | 설명 |
|---|---|---|
| 2025.6.28 | 한도 6억 신설 | 생애최초 LTV 80→70% |
| 2025.10.16 | 가격대별 차등 | 6억이 셋으로 갈림 |
| 2026.4.1 | 총량 목표 1.5% | 정책대출 비중 30→20% |
| 2026.7.1 | 규제지역 추가 | 동탄·기흥·구리 |
2025년 6월 27일 대책이 시작이었습니다. 수도권과 규제지역에서 집을 사려고 빌리는 돈에 6억 원이라는 상한이 생겼어요. 소득이 아무리 높아도 그 위로는 안 나갑니다.
같은 날, 생애최초 구입자의 담보 인정 비율이 80%에서 70%로 내려갔습니다.
넉 달 뒤인 10월 15일에는 그 6억이 집값에 따라 셋으로 갈렸습니다. 15억 원 이하면 6억, 15억 초과 25억 이하면 4억, 25억을 넘으면 2억입니다. 비싼 집일수록 덜 빌려주는 구조죠.
그런데 여기서 눈여겨볼 게 하나 있습니다. 집을 사려고 빌리는 돈은 대상을 가리지 않고 깎였다는 거예요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 디딤돌 일반 | 2.5억→2억 | -20% |
| 디딤돌 생애최초 | 3억→2.4억 | -20% |
| 디딤돌 신혼 | 4억→3.2억 | -20% |
| 버팀목 청년 전세 | 2억→1.5억 | -25% |
| 버팀목 일반 전세 | 1.2억 그대로 | 0% |
정부가 낮은 금리로 빌려주는 디딤돌·버팀목 대출도 이때 한도가 줄었습니다. 집을 사는 디딤돌은 일반이 2억 5,000만 원에서 2억 원으로, 생애최초가 3억에서 2억 4,000만 원으로, 신혼이 4억에서 3억 2,000만 원으로 — 대상을 가리지 않고 똑같이 20%씩 깎였어요. 청년 전세는 2억에서 1억 5,000만 원으로 25% 줄었고요.
그런데 일반 가구용 버팀목 전세대출은 한 번도 안 줄었습니다. 수도권 1억 2,000만 원 그대로예요.
그러니까 이 대책에서 갈린 건 「처음 사는 사람이냐 아니냐」가 아니었습니다. 처음 사든 다시 사든 구입 자금은 똑같이 20%가 깎였고, 한도를 손대지 않은 건 전세로 사는 일반 가구 하나뿐이었어요.
그럼 처음 집을 사는 사람에게 남은 배려는 무엇일까요. 담보 인정 비율, 그러니까 앞에서 말한 LTV 70%입니다. 그게 얼마나 도움이 되는지는 은행이 한도를 재는 방식을 열어 봐야 보입니다.
한도를 정하는 자물쇠는 셋인데, 열쇠는 하나입니다
여기서부터가 오늘 이야기의 뼈대입니다.
집을 사려고 은행에 가면 한도를 재는 잣대가 하나가 아니에요. 셋입니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | DSR | 내 소득이 정한다 |
| 2단계 | LTV | 집값이 정한다 |
| 3단계 | 시가별 한도 | 6억·4억·2억 |
DSR은 내 소득을 봅니다. 한 해에 갚는 원금과 이자가 연 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 규칙이에요. 은행권 기준입니다.
LTV는 집을 봅니다. 집값의 몇 퍼센트까지 빌려주느냐죠. 규제지역 무주택자는 40%인데, 여기에 칸이 하나 더 있습니다. 부부합산 연 소득 9,000만 원 이하·집값 8억 원 이하·무주택 세대주, 이 셋을 다 채우면 서민·실수요자로 봐서 60%까지 열어 줍니다. 생애최초면 70%입니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 일반 무주택 | 요건 없음 | 40% |
| 서민·실수요자 | 부부 9천만 이하·집값 8억 이하 | 60% |
| 생애최초 | 처음 사는 사람 | 70% |
40%와 70% 사이에 60% 칸이 있다는 사실은 뒤에서 이 글의 결론을 통째로 바꿉니다. 뉴스는 대개 40%와 70%만 나란히 놓습니다.
시가별 한도는 아예 금액으로 자릅니다. 15억 이하 6억, 15억 초과 4억, 25억 초과 2억.
그리고 제도가 정하는 한도는 이 셋 중 가장 낮은 값입니다. 쉽게 말하면 자물쇠가 세 개 걸린 문인데, 셋 중 제일 안 열리는 하나가 문의 진짜 주인인 셈이에요.
그럼 여러분에게는 셋 중 무엇이 제일 안 열릴까요.
생애최초 70%는 왜 제 한도를 안 늘릴까요
연봉 5,000만 원인 34살 직장인을 한 명 세워 보겠습니다. 무주택 세대주이고, 다른 대출은 없고, 규제지역에 있는 6억짜리 아파트를 보고 있어요. 방금 말한 서민·실수요자 요건 셋을 다 채우는 분입니다. 그러니까 생애최초가 아니어도 담보는 60%까지 열려 있는 자리입니다.
DSR부터 재 봅니다. 한 해에 갚을 수 있는 돈이 연 소득의 40%면 2,000만 원입니다. 그런데 은행은 지금 금리로 재지 않아요. 앞으로 오를 경우를 얹어서 연 7.27%로 계산합니다. 2026년 6월 변동형 주택담보대출 평균이 4.27%였고, 수도권·규제지역에는 여기에 3%포인트를 더하거든요.
이 금리로 30년 동안 원금과 이자를 나눠 갚는다고 하면, 이분의 DSR 한도는 2억 4,400만 원입니다.
이제 LTV를 봅니다. 6억짜리 집이니까 서민·실수요자는 60%인 3억 6,000만 원, 생애최초는 70%인 4억 2,000만 원.
시가별 한도 6억은 이 경우 아예 안 걸립니다. 그래서 남은 두 값 중 낮은 쪽이 제도가 정하는 한도입니다.
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| 잣대 | 서민·실수요자 | 생애최초 |
|---|---|---|
| DSR 40% | 2.44억 | 2.44억 |
| LTV | 3.60억 | 4.20억 |
| 시가별 한도 | 6억 | 6억 |
| 제도 한도 | 2.44억 | 2.44억 |
연봉 5,000만 원·무주택·기존 대출 없음·규제지역 6억짜리 집이라는 같은 조건에서 잰 값입니다.
서민·실수요자로 60%를 받으면 담보 쪽 문이 3억 6,000만 원, 생애최초로 70%를 받으면 4억 2,000만 원까지 열립니다. 그런데 둘 다 소득이 2억 4,400만 원에서 막아요. 그래서 둘 다 2억 4,400만 원입니다.
차이가 0원입니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 연봉 3천만 | 0원 | 소득에서 막힘 |
| 연봉 5천만 | 0원 | 소득에서 막힘 |
| 연봉 9천만 | 6,000만 원 | 담보가 살아남 |
연봉 3,000만 원이면 DSR 한도가 1억 4,600만 원이라, LTV가 60%든 70%든 아예 닿지도 않습니다. 예외를 줘도 0원이에요.
연봉 9,000만 원이면 DSR 한도가 4억 3,890만 원이라 LTV 70%인 4억 2,000만 원이 그대로 살아납니다. 생애최초가 아니었다면 서민·실수요자 60%인 3억 6,000만 원에서 끊겼을 테니 6,000만 원이 늘어난 거죠. 단 이건 배우자 소득이 없어 부부합산도 9,000만 원일 때입니다. 맞벌이로 합산이 9,000만 원을 넘으면 기준선이 40%로 내려가서, 예외가 늘려주는 돈은 오히려 1억 8,000만 원으로 커집니다.
여기가 오늘의 핵심입니다.
생애최초 예외는 담보를 봐주는 제도인데, 담보를 봐줘도 소득이 안 풀리면 아무 일도 일어나지 않습니다.
바꿔 말하면 이 예외의 값어치는 어느 자물쇠가 먼저 잠기느냐에 달렸습니다. 담보 쪽 문을 아무리 넓게 열어 줘도, 소득 쪽 문이 먼저 잠겨 있으면 넓힌 만큼이 쓰이지 않으니까요.
여기서 이런 생각이 드실 수 있습니다. “그럼 소득이 낮은 사람한테는 예외를 준 것도 아니잖아.” 네, 정확히 그 지점입니다.
다만 소득만의 이야기는 아니에요. 정확히 말하면 이 배려는 집값이 내 소득에 비해 비쌀수록 죽습니다. 소득이 정해 준 한도보다 보려는 집이 훨씬 크면, 담보를 60%로 보든 70%로 보든 먼저 걸리는 쪽은 늘 소득이거든요. 같은 연봉 5,000만 원이라도 같은 규제지역 안에서 3억짜리 집을 본다면 이야기가 달라집니다. 그때는 담보 60%가 1억 8,000만 원, 70%가 2억 1,000만 원이고 소득 한도 2억 4,400만 원은 둘 다 넘으니, 예외가 3,000만 원을 온전히 늘려 주거든요.
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| 집값 | 담보 60% | 담보 70% | 예외가 늘려주는 돈 |
|---|---|---|---|
| 3억 | 1.8억 | 2.1억 | 3,000만 원 |
| 6억 | 3.6억 | 4.2억 | 0원 |
같은 사람, 같은 규제지역, 같은 소득 한도인데 3억짜리 집에서는 예외가 온전히 살고 6억짜리 집에서는 죽습니다. 바뀐 건 집값 하나뿐이에요.
그럼 이 예외가 온전히 살아나는 쪽은 연봉이 어느 정도일까요.
6억을 다 빌리려면 연봉이 얼마여야 할까요
뉴스에는 “수도권 주택담보대출 한도 6억”이라는 말이 계속 나옵니다. 그럼 그 6억은 누구의 숫자일까요.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 연봉 3천만 | 6억까지 4.54억 부족 | 1.46억 |
| 연봉 5천만 | 3.56억 부족 | 2.44억 |
| 연봉 7천만 | 2.59억 부족 | 3.41억 |
| 연봉 1억 | 1.12억 부족 | 4.88억 |
연봉 1억 원이어도 4억 8,800만 원입니다. 6억에 못 닿아요.
6억을 온전히 쓰려면 연봉이 1억 2,300만 원은 돼야 합니다.
여러분 통장으로 치면, 세전 월급이 1,000만 원을 넘어야 뉴스에 나오는 그 6억이 내 이야기가 될 수 있다는 뜻입니다. 물론 소득만으로 되는 건 아니고, 집값도 충분히 커야 6억에 닿습니다. 그 아래에서는 6억이라는 숫자를 아무리 들여다봐도 내 한도와는 상관이 없어요.
그럼 15억, 25억 구간의 차등 한도는요? 그 위쪽부터는 이야기가 뒤집힙니다. 소득이 아무리 높아도 시가별 한도가 먼저 자르거든요. 아래 표의 아래 두 줄이 그겁니다.
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| 집값 | 일반 무주택 | 생애최초 | 예외가 늘려주는 돈 |
|---|---|---|---|
| 6억 | 2.4억 | 4.2억 | 1.8억 |
| 10억 | 4.0억 | 6.0억 | 2.0억 |
| 15억 | 6.0억 | 6.0억 | 0원 |
| 18억 | 4.0억 | 4.0억 | 0원 |
집값이 15억이 되면 일반 무주택자의 LTV 40%가 정확히 6억입니다. 생애최초의 70%는 10억 5,000만 원이지만 시가별 한도 6억에서 잘립니다.
둘 다 6억. 예외의 값어치가 0원이 됩니다.
18억짜리 집이면 둘 다 4억으로 같아지고요. 정리하면 생애최초 예외는 집값 8억 5,700만 원에서 가장 크게 작동하고, 그 위로는 계속 작아지다가 15억에서 사라집니다.
밀려난 수요는 사라지지 않고 옆으로 갑니다
그럼 이 문턱에서 밀린 사람은 집 사기를 그만둘까요. 국제통화기금이 2026년 4월에 낸 연구 보고서는 그렇지 않다고 말합니다. 차주 기준 규제가 빡빡해지면 수요가 더 싼 집 쪽으로 옮겨 가고, 일부는 전월세 시장에 남는다는 거예요. 그러면서 이런 규제가 “초기 자산이 거의 없거나 전혀 없는 가구에게 가장 크게 제약이 된다”고 적었습니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 규제 강화 | 한도가 준다 |
| 2단계 | 선택지 축소 | 살 집이 줄어든다 |
| 3단계 | 수요 이동 | 더 싼 집·임차로 |
집을 사겠다는 마음이 규제로 사라지지는 않는다는 뜻입니다. 다만 그 마음이 향하는 가격대가 바뀌죠.
앞의 34살 직장인으로 돌아와 보죠. 한도가 2억 4,400만 원이면 모아 둔 돈이 2억이라 해도 손에 쥐는 건 4억 4,000만 원대입니다. 6억짜리 집은 어렵죠. 그럼 5억, 4억대 집을 보게 됩니다.
그런데 그 가격대를 보는 사람이 이분만은 아니에요. 위에서 밀려난 사람들도 그리로 옵니다.
그러면 그 가격대에서 원래 처음 집을 사려던 사람은, 경쟁자가 늘어난 시장을 만날 수 있습니다.
내 한도가 줄면 → 내가 볼 수 있는 집값대가 내려가고 → 그 아래 가격대에 사람이 몰릴 수 있다. 여기까지가 보고서가 말한 방향입니다.
다만 그다음은 관찰이 아니라 추론이에요. 밀린 사람이 모두 아래 가격대로 오는 건 아닙니다. 매수를 아예 접는 사람도 있고, 대출이 필요 없는 현금 구매자는 애초에 이 규제 밖에 있습니다. 직장이나 아이 학교 때문에 지역을 못 바꾸는 사정도 있고, 그 가격대에 새 물량이 나오면 경쟁은 다시 풀립니다. 그래서 “아래가 반드시 더 치열해진다”까지는 이 자리에서 말하지 않겠습니다.
물론 규제가 없었다면 대출이 더 늘어 집값이 더 올랐을 거라는 반론도 있습니다. 실제로 규제 뒤 가계빚이 늘어나는 속도는 눈에 띄게 꺾였어요. 다만 그건 “총량이 줄었나”에 대한 답이고, 오늘 보고 있는 건 “그 줄어든 몫을 누가 감당했나“입니다. 두 질문은 다릅니다.
먼저 겪은 나라들은 이 문제를 어떻게 풀었을까요
이 고민을 우리가 처음 하는 건 아닙니다.
국제결제은행이 2023년 12월에 낸 보고서는 이 문제를 정면으로 다뤘어요. 대출 규제의 부담이 처음 집을 사는 사람에게 특히 불리하게 간다고 적으면서, 그 이유를 이렇게 설명합니다. 아직 소득이 오를 여지가 남은 젊은 가구이고, 계약금을 모을 시간이 짧았기 때문이라고요.
그래서 나라들이 어떻게 했느냐. 보고서가 정리한 실제 한도는 이렇습니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 처음 사는 사람 | 가장 느슨 | 83% |
| 다시 사는 사람 | 중간 | 77% |
| 임대 투자자 | 가장 빡빡 | 67% |
처음 사는 사람 83%, 다시 사는 사람 77%, 임대 투자자 67%. 처음 사는 쪽이 가장 느슨합니다.
방식도 나라마다 달랐습니다.
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| 나라 | 방식 | 내용 |
|---|---|---|
| 뉴질랜드 | 규제 밖에 둠 | 정부보증 생애최초 대출은 LVR·DTI 둘 다 면제 |
| 영국 | 여유분을 남김 | 소득 4.5배 초과 대출을 전체의 15%까지 허용 |
| 캐나다 | 개별 대신 총량 | 소득 대비 한도를 은행 전체에만 적용 |
| 홍콩 | 보험으로 위를 덮음 | 70%까지는 규제·80%까지는 보험·90%는 무주택 급여소득자만 |
뉴질랜드가 특히 눈에 띕니다. 2013년에 담보 비율 규제를 도입했는데, 6년 뒤 중앙은행이 스스로 낸 보고서에서 이렇게 적었어요.
초기 설정은 생애최초 구입자의 주택 구입을 불균형하게 제한했고, 주거 부담능력이라는 정책 목표와 긴장 관계를 만들었다.
같은 보고서에 이런 문장도 있습니다. 상승장에서 이 규제의 영향은 투자자에게는 일시적이지만 — 집값이 오르면 자산도 같이 늘어나니까요 — 처음 사는 사람에게는 더 오래 간다고요.
숫자로도 확인됐습니다. 규제 시행 전 25% 안팎이던 생애최초 구입자의 매매 비중이 이듬해 초 20% 아래로 떨어졌거든요. 반면 투자자 비중은 오히려 늘었죠. 그래서 뉴질랜드는 투자자 쪽을 더 조이는 방향으로 방향을 틀었습니다.
홍콩은 조금 다른 이야기를 줍니다. 홍콩에도 우리 6억·4억·2억과 비슷하게 집값이 비쌀수록 덜 빌려주는 구조가 있었어요. 그런데 2024년 10월에 그걸 없애고 집값과 무관하게 일률 70%로 되돌렸습니다.
오해하지 마세요. 홍콩은 집값이 내려가는 국면이라 푼 것이고 우리는 오르는 국면이라 조인 것이라, 방향이 반대입니다. 홍콩이 옳고 우리가 틀렸다는 이야기가 아니에요. 다만 같은 도구를 써 본 곳이 있고, 그 도구가 무엇을 하는지는 이미 기록에 남아 있다는 뜻입니다.
국제통화기금은 2015년에 한국을 포함한 여섯 나라를 훑고 이렇게 요약했습니다. 가장 큰 우려는 처음 빌리는 사람이었고, 나라들은 한도를 없애거나 낮추거나 별도의 정부 지원 제도로 그 부담을 덜었다고요.
그래서 무엇을 보면 될까요
우리에게도 예외는 있습니다. 생애최초 70%와 서민·실수요자 60%가 그거고, 규제지역이 늘어난 2026년 7월에도 그 예외는 유지됐어요.
다만 오늘 본 것처럼 그 예외는 LTV 쪽 문만 열어 줍니다. DSR 문은 그대로 잠겨 있고, 소득이 낮을수록 잠긴 쪽이 먼저 걸리죠.
청년·신혼부부를 총량 관리에서 빼주는 방안이 논의된다는 보도가 있습니다. 다만 2026년 8월 현재 확정된 것은 없습니다. 금융위원회가 공식으로 내놓은 문서에 담긴 방향은 오히려 정책대출 비중을 30% 수준에서 20% 수준으로 줄이겠다는 쪽이에요. 논의와 시행은 다른 일이니, 뉴스 제목만 보고 내 한도를 미리 늘려 잡지는 마세요.
그래서 실제로 확인할 것은 하나입니다.
내 한도를 정하는 자물쇠가 셋 중 무엇인지.
소득이 먼저 걸리는 분이라면 LTV 예외 소식은 내 이야기가 아닙니다. 만기를 이미 30년으로 잡았다면 기간을 더 늘려 보는 길도 없어요. 2025년 6월 대책이 수도권·규제지역 주택담보대출 만기를 30년 이내로 제한했거든요. 이미 상한에 닿아 있는 셈입니다. 그때 한도를 움직이는 건 기존 대출을 줄이거나, 소득을 합산할 수 있는지 보는 쪽입니다.
반대로 소득에 여유가 있는데 담보에서 걸리는 분이라면, 생애최초 요건에 해당하는지부터 확인해 볼 값어치가 있습니다. 앞의 연봉 9,000만 원 예처럼 6,000만 원이 갈리니까요.
계산 방식이 궁금하시면 스트레스 DSR로 한도가 얼마나 갈리는지 정리한 글에 지역별 숫자를 자세히 담아 뒀습니다. 은행이 왜 내가 내는 금리보다 높은 금리로 심사하는지는 대출금리가 오를 땐 먼저 오르고 내릴 땐 늦게 내려가는 이유에서 다뤘습니다. 집값 자체가 어디로 가는지에 대한 이야기는 인구가 줄면 집값이 떨어진다는 통념을 다룬 글에 있습니다.
여러분의 한도는 셋 중 어디에서 먼저 막히던가요? 은행 상담을 받아 보신 분이라면, 그때 들은 숫자가 소득 때문이었는지 집값 때문이었는지 한 번 떠올려 보세요. 그 한 가지만 알아도 앞으로 나올 규제 뉴스 중 어떤 게 내 이야기이고 어떤 게 아닌지가 갈립니다.
이 글은 정보·교육 목적의 참고용입니다. 제도 내용은 금융위원회 보도자료 원문을 기준으로 했고, 한도 수치는 수도권 규제지역·무주택·기존 대출 없음·만기 30년·원리금균등·심사금리 연 7.27%를 가정해 직접 계산한 값입니다. 실제 한도는 개인의 신용도·기존 대출·상품·금융회사에 따라 달라지며, 규제 내용도 바뀔 수 있습니다. 투자 판단과 그 책임은 본인에게 있습니다.
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