여러분이 3억 원을 빌린다고 해 봅시다. 연 4.0%, 원리금균등 상환입니다.
만기를 20년으로 하면 매달 182만 원, 30년으로 늘리면 143만 원입니다. 매달 39만 원이 가벼워지죠.
그런데 다 갚았을 때 이자로 나간 돈은 7,930만 원이 더 늘어나 있습니다.
금리·기간·상환방식 중에서 무엇을 바꿔야 이자가 실제로 줄어드는지, 같은 조건으로 하나씩 비교해 보겠습니다.
바쁘면 이것만
- 총이자를 가장 크게 움직이는 건 금리가 아니라 기간입니다. 3억·연 4.0% 기준으로 금리를 0.1%포인트 깎으면 621만 원, 만기를 1년 줄이면 825만 원이 줄어듭니다. 기간 쪽이 1.33배 큽니다.
- 20년 만기 총이자는 1억 3,631만 원, 30년 만기는 2억 1,561만 원입니다. 10년을 늘리는 값이 7,930만 원인 셈이죠.
- 수도권·규제지역 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 만기가 30년 이내로 제한됐습니다. 금융위원회가 밝힌 이유는 “DSR 규제 우회 방지”였습니다.
- 원금균등은 원리금균등보다 총이자가 3,511만 원 적습니다. 대신 첫 달에 40만 원을 더 냅니다.
- 목돈으로 중간에 갚을 때도 방식이 갈립니다. 같은 3,000만 원인데 기간 단축형은 3,209만 원, 월납 감액형은 1,363만 원이 줄어듭니다.
- 아래 숫자는 전부 3억 원·연 4.0% 고정금리를 가정하고 직접 계산한 값입니다. 실제 금리·수수료·조건은 상품마다 다릅니다.
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| 3억 원 · 연 4.0퍼센트 · 원리금균등 | 20년 만기 | 30년 만기 |
|---|---|---|
| 매달 내는 돈 | 182만 원 | 143만 원 |
| 총이자 | 1억 3,631만 원 | 2억 1,561만 원 |
| 총상환액 | 4억 3,631만 원 | 5억 1,561만 원 |
| 갚는 돈 중 이자 | 31.2% | 41.8% |
숫자만 보면 이상하죠. 매달 덜 내는데 총액은 왜 늘어날까요.
왜 매달 덜 내면 이자가 늘어날까요?
이자는 아직 안 갚은 원금에만 붙기 때문입니다. 쉽게 말하면 이자는 원금이 아니라 원금이 남아 있는 시간에 붙는 겁니다. 기간을 늘리면 원금이 천천히 줄고, 그만큼 이자가 더 오래 붙는 거예요.
첫 달을 보면 바로 보입니다. 3억 원에 연 4.0%면 한 달 이자는 100만 원입니다. 20년이든 30년이든 똑같습니다.
다른 건 원금 쪽입니다. 20년 만기는 182만 원 중 82만 원이 원금으로 들어가는데, 30년 만기는 143만 원 중 43만 원만 들어갑니다.
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| 시점 | 30년 만기 | 20년 만기 |
|---|---|---|
| 0년 | 3.00억 | 3.00억 |
| 5년 | 2.71억 | 2.46억 |
| 10년 | 2.36억 | 1.80억 |
| 15년 | 1.94억 | 0.99억 |
| 20년 | 1.41억 | 0.00억 |
| 25년 | 0.78억 | 0.00억 |
| 30년 | 0.00억 | 0.00억 |
15년을 부었다고 해 봅시다. 20년으로 빌린 사람은 원금이 9,900만 원 남았고, 30년으로 빌린 사람은 1억 9,400만 원이 남아 있습니다.
10년 더 빌렸을 뿐인데 15년째 남은 빚이 두 배쯤 되는 거죠.
그래서 30년 만기는 마지막에 이렇게 끝납니다. 3억 원을 빌리고 5억 1,561만 원을 갚는데, 그중 2억 1,561만 원이 이자입니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 이자 | 2억 1,561만 원 | 41.8 |
| 원금 | 3억 원 | 58.2 |
물론 30년 만기가 나쁜 선택이라는 이야기는 아닙니다. 당장 매달 낼 수 있는 돈이 정해져 있으면 그게 유일한 선택지일 수도 있습니다. 다만 그 선택의 가격이 7,930만 원이라는 건 알고 고르는 편이 낫겠죠.
7,930만 원이 얼마인지 감이 잘 안 오실 텐데요. 여러분 통장으로 치면 연봉 4,000만 원인 분이 세금 떼기 전으로 2년 가까이 버는 돈입니다.
그럼 이 7,930만 원을 줄이려면 어디를 건드려야 할까요. 금리일까요, 기간일까요.
금리 0.1%포인트와 기간 1년, 어느 쪽이 더 클까요?
기간 쪽이 큽니다. 그것도 1.33배로요.
3억·30년·연 4.0%를 기준으로 두고 한 번에 하나씩만 바꿔 봤습니다. 금리를 3.9%로 낮추면 총이자가 621만 원 줄고, 만기를 29년으로 줄이면 825만 원이 줄어듭니다.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 금리 0.1퍼센트p 인하 | 기간은 30년 그대로 | 621만원 |
| 만기 1년 단축 | 금리는 4.0퍼센트 그대로 | 825만원 |
은행 세 곳을 돌면서 우대금리 항목을 채우는 것도 물론 의미가 있습니다. 다만 그렇게 0.1%포인트를 깎아 얻는 것보다, 만기를 1년 줄이는 쪽이 더 크다는 겁니다.
그럼 금리 협상은 소용없느냐고요? 그건 아닙니다. 0.5%포인트를 깎으면 3,064만 원이 줄어드는데, 이건 만기를 5년 줄인 효과(4,056만 원)의 4분의 3쯤 되는 금액이에요. 둘 다 큽니다.
다만 이 순서가 늘 같은 건 아닙니다. 같은 3억·30년이라도 연 3% 언저리에서는 두 효과가 거의 같아지고, 그보다 낮으면 금리 쪽이 더 커져요. 지금처럼 4%대이기 때문에 기간이 앞서는 겁니다.
핵심은 사람들이 금리에만 매달리고 기간은 은행이 정해 주는 대로 받아들인다는 데 있습니다. 정작 더 크게 움직이는 쪽을 그냥 넘기는 겁니다.
만기를 5년씩 바꿔 가며 총이자가 어떻게 움직이는지 한눈에 보시죠.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 20년 만기 | 월 182만 원 | 7930만원 |
| 25년 만기 | 월 158만 원 | 4056만원 |
| 35년 만기 | 월 133만 원 | -4229만원 |
| 40년 만기 | 월 125만 원 | -8622만원 |
5년을 옮기면 4,000만 원 안팎, 10년을 옮기면 8,000만 원 안팎이 움직이죠. 30년을 유지한 채 금리를 0.1%포인트 깎는 게 621만 원이었으니, 5년 쪽이 금리 여섯 계단보다 큽니다.
그러면 만기를 짧게 잡으면 그만인데, 현실에서는 그게 잘 안 됩니다.
그럼 만기를 짧게 잡으면 되지 않나요?
여기서 걸리는 게 한도입니다. 만기를 줄이면 매달 갚을 돈이 늘어나고, 매달 갚을 돈이 늘면 은행이 인정해 주는 대출 한도가 줄어들거든요.
한도는 담보 가치·소득·신용도를 함께 따져 정해지는데, 그중 만기가 직접 건드리는 건 내 연소득 대비 1년치 원리금 상환액입니다. 만기가 길수록 1년치 원리금이 작아지니 한도가 커지죠. 창구에서 “매달 얼마까지 내실 수 있으세요?”를 먼저 묻는 이유가 여기 있습니다.
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| 단계 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 1단계 | 만기 연장 | 1년치 원리금 감소 |
| 2단계 | 한도 증가 | 심사 통과 |
| 3단계 | 원금 정체 | 천천히 상환 |
| 4단계 | 총이자 증가 | 7,930만 원 |
바꿔 말하면 만기는 이자를 정하는 손잡이이면서 한도를 정하는 손잡이이기도 합니다. 그래서 만기는 취향이 아니라 한도와의 맞교환이에요.
그런데 이 맞교환을 정부가 먼저 알아봤습니다. 2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역의 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한됐거든요. 금융위원회가 밝힌 이유는 “DSR 규제 우회 방지”였습니다.
만기를 늘려 한도를 키우는 통로를 아예 막은 겁니다. 40년·50년짜리 주담대 이야기를 들으셨다면 비수도권이거나 보금자리론 같은 정책상품 쪽인데, 정책상품 쪽은 나이 요건이 따로 붙습니다.
내 소득으로 실제 한도가 어떻게 계산되는지는 스트레스 DSR — 같은 소득인데 서울이면 한도가 7,912만 원 적게 나옵니다에 지역별 기준까지 정리해 뒀습니다. 전세자금대출 쪽이 궁금하시면 전세대출 한도가 계약금부터 걸어야 나오는 이유를 함께 보시면 됩니다.
원리금균등과 원금균등, 어느 쪽이 유리한가요?
총이자만 보면 원금균등이 3,511만 원 적습니다. 대신 첫 달에 40만 원을 더 내야 합니다.
두 방식의 차이는 간단합니다. 원리금균등은 매달 내는 총액을 고정해 두고 그 안에서 이자와 원금 비중만 바꿉니다. 원금균등은 원금을 기간으로 나눠 매달 똑같이 갚고, 이자는 남은 원금에 붙는 만큼만 냅니다.
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| 3억 원 · 연 4.0퍼센트 · 30년 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 첫 달 상환액 | 143만 원 | 183만 원 |
| 마지막 달 상환액 | 143만 원 | 84만 원 |
| 총이자 | 2억 1,561만 원 | 1억 8,050만 원 |
| 매달 부담 | 끝까지 일정 | 갈수록 가벼움 |
원금균등은 원금이 매달 확실하게 줄어드니 이자 붙을 자리가 빨리 사라집니다. 그래서 총이자가 적습니다.
그런데 첫 달 183만 원을 감당할 수 있느냐가 문제죠. 소득 대비 초반 부담이 크면 한도 심사에서도 불리해집니다. 결국 총이자와 초반 현금흐름의 맞교환입니다.
상환 방식은 보통 계약할 때 한 번 고르면 끝입니다. 그런데 계약 뒤에도 총이자가 크게 갈리는 순간이 한 번 더 옵니다. 중간에 목돈이 생겼을 때죠.
중간에 목돈이 생기면 어떻게 갚아야 하나요?
같은 돈을 넣어도 기간 단축형이 월납 감액형보다 2.35배 크게 줄어듭니다.
10년째에 3,000만 원을 갚는다고 해 봅시다. 이때 은행은 보통 두 가지를 물어봅니다. 매달 내는 돈을 줄일지, 아니면 매달 내는 돈은 그대로 두고 끝나는 시점을 당길지.
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| 항목 | 설명 | 값 |
|---|---|---|
| 월납 감액형 | 월 18만 원 절약 | 1363만원 |
| 기간 단축형 | 3년 7개월 단축 | 3209만원 |
차이가 1,846만 원입니다. 월급 300만 원인 분의 여섯 달치가 넘는 돈이죠.
이유는 앞에서 본 것과 같습니다. 매달 내는 돈을 줄이면 원금이 다시 천천히 줄어들고, 원금이 오래 남으면 이자가 오래 붙습니다.
다만 중도상환에는 수수료가 붙을 수 있습니다. 금융소비자보호법은 대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우 등에만 수수료를 물릴 수 있게 정해 두고 있어요. 일반적인 대출은 3년이 지나면 부과하지 않습니다. 다만 자동차 리스·할부금융처럼 법에서 따로 허용한 경우는 예외입니다.
수수료율도 2025년 1월 13일 이후 새로 맺는 계약부터 실비용만 반영하도록 바뀌었습니다. 시행 당시 5대 시중은행 주택담보대출 평균이 고정금리는 1.4%에서 0.65%로, 변동금리는 1.2%에서 0.65%로 내려갔어요. 지금 내 대출의 요율은 약정서와 각 협회 공시에서 확인하시면 됩니다.
내 대출은 얼마인지 어떻게 확인하나요?
금액·금리·기간 세 가지만 넣으면 바로 나옵니다. 대출 이자 계산기에서 원리금균등·원금균등·만기일시 세 방식을 한 번에 비교할 수 있어요.
넣기 전에 이 글에서 나온 숫자 세 개만 기억해 두시면 결과를 읽기가 쉬워집니다.
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| 항목 | 값 | 설명 |
|---|---|---|
| 만기 10년의 값 | 7,930만 원 | 20년 대신 30년 |
| 기간 대 금리 | 1.33배 | 1년과 0.1퍼센트p |
| 중도상환 방식 | 2.35배 | 기간 단축이 크다 |
넣어 보실 때 이렇게 해 보시면 좋습니다. 먼저 지금 조건을 그대로 넣고 총이자를 확인합니다. 그다음 만기만 5년 줄여 보고, 마지막으로 금리만 0.3%포인트 낮춰 봅니다.
세 번의 결과를 나란히 놓으면 내 대출에서 어느 쪽이 더 크게 움직이는지 30초면 보입니다. 금리가 높을수록, 만기가 짧을수록 기간 쪽의 힘이 커지거든요.
금리는 본인 조건을 넣으셔야 정확합니다. 참고로 2026년 6월 신규취급 기준 변동형 주택담보대출 평균은 연 4.27%였습니다(한국은행). 변동형은 앞으로 바뀌니 오늘 기준의 눈금으로만 쓰세요.
예금 쪽 이자가 궁금하시면 예적금 금리비교 — 금리 1위를 골랐는데 이자가 더 적은 이유도 같은 방식으로 정리해 뒀습니다.
자주 묻는 질문
Q. 변동금리인데 이 계산이 의미가 있나요? 앞으로의 금리를 알 수 없으니 정확한 총이자는 아무도 계산할 수 없습니다. 다만 같은 금리를 가정하고 기간만 바꿔 비교하는 것은 여전히 유효합니다. 금리가 오르든 내리든 “기간이 길수록 이자가 많다”는 방향은 바뀌지 않거든요.
Q. 거치기간을 두면 어떻게 되나요? 거치기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 그동안 원금이 하나도 줄지 않으니 총이자가 커져요. 더 조심할 건 거치가 끝나는 순간입니다. 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 해서 매달 내는 돈이 크게 뜁니다.
Q. 중도상환수수료 때문에 미리 갚는 게 손해일 수도 있나요? 갚는 금액과 남은 기간에 따라 달라집니다. 남은 기간이 길수록 아끼는 이자가 커지니 수수료를 물더라도 이득인 경우가 많지만, 만기가 얼마 안 남았다면 계산해 보고 결정하셔야 해요.
Q. 원금균등이 항상 유리한가요? 총이자만 놓고 보면 그렇습니다. 다만 초반 상환액이 커서 현금흐름이 빠듯해지고, 한도 심사에서도 불리해질 수 있습니다. 총이자와 매달 부담 중 무엇이 더 급한지에 따라 갈립니다.
Q. 이 글의 숫자를 제 대출에 그대로 써도 되나요? 안 됩니다. 3억 원·연 4.0% 고정을 가정한 예시라서, 금액과 금리가 다르면 결과도 달라집니다. 위 계산기에 본인 조건을 넣어 확인해 주세요.
정리하며
대출 상담에서 우리가 가장 오래 붙잡고 있는 건 금리입니다. 그런데 지금처럼 금리가 4% 안팎일 때 총이자를 더 크게 움직이는 건 매달 내는 돈을 몇 번 내느냐예요.
만기 10년의 가격이 7,930만 원이라는 걸 알고 나면, “월 상환액을 낮춰 드릴게요”라는 말이 조금 다르게 들리실 겁니다.
여러분의 대출 약정서에는 만기가 몇 년으로 적혀 있나요? 오늘 딱 하나만 확인한다면, 그 만기를 1년 줄였을 때 매달 얼마가 늘어나는지를 계산기에 넣어 보세요. 감당할 수 있는 금액이면 새로 빌릴 때는 그만큼 확실한 절약입니다.
다만 이미 받은 대출의 만기를 줄이려면 대환이나 재약정이 필요하고, 그때 금리가 다시 매겨지며 3년 이내면 중도상환수수료가 붙습니다. 지금 금리가 낮게 묶여 있다면 만기를 줄이는 대신 기간 단축형 중도상환으로 같은 효과를 낼 수 있어요.
이 글은 정보·교육·참고용이며 투자자문이나 특정 금융상품 권유가 아닙니다. 본문의 상환액·총이자 계산은 3억 원·연 4.0% 고정금리·원리금균등을 가정해 직접 산출한 예시이며, 실제 금리·수수료·상환조건은 금융회사와 상품에 따라 다릅니다. 2026.08 기준이며 제도와 요율은 바뀔 수 있습니다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
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